III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21881)
Resolución de 6 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140720
la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo; los artículos 9.1
de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio
de 2017, sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades; 3, 18, 33, 34 y 38 de
la Ley Hipotecaria; 3, 6, 7, 166, párrafo primero, 186, párrafo tercero, 271.2.º, 323, 324,
396, párrafo segundo, 399, 480, 489, 498, 647, párrafo segundo, 649, párrafo primero,
650, párrafo primero, 785.2.º, 975, 1218, 1259, 1281 a 1286, 1297, 1298, 1320, 1322,
1377, 1389 y 1713 del Código Civil; 20 del Código de Comercio; 205, 206 y 748.2.3.ª de
la Ley Concursal; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 25.5 de la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 11.1 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre,
de Arrendamientos Rústicos; 91 y 420 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la
Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1984, 24 de noviembre de 1989
y 17 de abril de 2008, y de, Sala Tercera, 24 de octubre de 2000; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de mayo y 4 de noviembre
de 1968, 1 de julio de 1976, 2 de octubre de 1981, 31 de marzo de 1986, 22 febrero y 12
de mayo 1989, 7 de julio y 17 de noviembre de 1998, 20 de abril de 2005, 22 de mayo
de 2006, 26 de febrero de 2008, 11 y 26 de junio, 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 17 de
septiembre, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 y 29 de noviembre de 2017
y 31 de mayo de 2018; las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública de 12 y 18 de junio de 2020, 13 de abril y 19 de julio de 2021 y 21 de
noviembre de 2022, y, en relación con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de julio
de 2006, 22 de mayo de 2008, 5 de febrero de 2009, 8 y 18 de enero y 23 de diciembre
de 2010, 13 de enero de 2011, 21 de junio y 28 de agosto de 2013, 7 de septiembre y 1
de octubre de 2015, 21 de julio de 2017, 6 y 21 de junio y 11 de julio de 2018, y de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de mayo de 2021.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso una
sociedad de responsabilidad limitada, representada por un administrador solidario,
compró determinado inmueble. En dicha escritura, dicho administrador manifiesta que la
finca que se adquiere tiene la consideración de activo esencial de la sociedad
compradora «a los efectos previstos en el artículo 160 letra f) de la Ley de Sociedades
de Capital».
El registrador suspende la inscripción porque no se acredita por el representante de
la sociedad compradora la autorización de la operación por la junta general a pesar de
manifestar expresamente, y, por tanto, resultar del propio documento presentado el
carácter esencial del activo objeto de compraventa.
El recurrente alega, en síntesis, que «si, tal y como ha reiterado este Centro Directivo
en diversas resoluciones, no es esencial ni afecta a la validez ni eficacia del negocio que
conste o no la manifestación sobre el carácter o no de activo esencial bien objeto del
mismo, mucho menos puede serlo, al menos a efectos externos y por tanto para la
inscripción del negocio, acreditar mediante certificación que el administrador cuenta con
la autorización de la Junta». Añade que los negocios sobre activos esenciales no
implican «per se» la realización de actos contrarios al objeto social, que es lo que
realmente excede de las facultades representativas del administrador; y el artículo 160
letra f) de la Ley de Sociedades de Capital es una norma de protección de la sociedad, y
en la calificación impugnada se interpreta en la forma más perjudicial para el interés de
la sociedad, que ya ha satisfecho íntegramente el precio del inmueble y adquirido su
propiedad, negándole sin embargo, la protección del Registro de la Propiedad, máxime si
se tiene en cuenta, como resulta de las propias resoluciones citadas por el registrador en
su calificación, que la omisión de la expresión de la condición de activo esencial o no del
bien no afecta a la validez del negocio ni impide su inscripción.
2. Como cuestión previa, debe afirmarse que no puede tenerse en cuenta el acta
de la junta general de la sociedad compradora en la que consta la aprobación del
acuerdo relativo a la compraventa de la finca descrita, al haber sido aportada con
posterioridad a la presentación de la escritura de compraventa para su calificación.
cve: BOE-A-2023-21881
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140720
la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo; los artículos 9.1
de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio
de 2017, sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades; 3, 18, 33, 34 y 38 de
la Ley Hipotecaria; 3, 6, 7, 166, párrafo primero, 186, párrafo tercero, 271.2.º, 323, 324,
396, párrafo segundo, 399, 480, 489, 498, 647, párrafo segundo, 649, párrafo primero,
650, párrafo primero, 785.2.º, 975, 1218, 1259, 1281 a 1286, 1297, 1298, 1320, 1322,
1377, 1389 y 1713 del Código Civil; 20 del Código de Comercio; 205, 206 y 748.2.3.ª de
la Ley Concursal; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 25.5 de la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 11.1 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre,
de Arrendamientos Rústicos; 91 y 420 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la
Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1984, 24 de noviembre de 1989
y 17 de abril de 2008, y de, Sala Tercera, 24 de octubre de 2000; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de mayo y 4 de noviembre
de 1968, 1 de julio de 1976, 2 de octubre de 1981, 31 de marzo de 1986, 22 febrero y 12
de mayo 1989, 7 de julio y 17 de noviembre de 1998, 20 de abril de 2005, 22 de mayo
de 2006, 26 de febrero de 2008, 11 y 26 de junio, 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 17 de
septiembre, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 y 29 de noviembre de 2017
y 31 de mayo de 2018; las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública de 12 y 18 de junio de 2020, 13 de abril y 19 de julio de 2021 y 21 de
noviembre de 2022, y, en relación con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de julio
de 2006, 22 de mayo de 2008, 5 de febrero de 2009, 8 y 18 de enero y 23 de diciembre
de 2010, 13 de enero de 2011, 21 de junio y 28 de agosto de 2013, 7 de septiembre y 1
de octubre de 2015, 21 de julio de 2017, 6 y 21 de junio y 11 de julio de 2018, y de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de mayo de 2021.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso una
sociedad de responsabilidad limitada, representada por un administrador solidario,
compró determinado inmueble. En dicha escritura, dicho administrador manifiesta que la
finca que se adquiere tiene la consideración de activo esencial de la sociedad
compradora «a los efectos previstos en el artículo 160 letra f) de la Ley de Sociedades
de Capital».
El registrador suspende la inscripción porque no se acredita por el representante de
la sociedad compradora la autorización de la operación por la junta general a pesar de
manifestar expresamente, y, por tanto, resultar del propio documento presentado el
carácter esencial del activo objeto de compraventa.
El recurrente alega, en síntesis, que «si, tal y como ha reiterado este Centro Directivo
en diversas resoluciones, no es esencial ni afecta a la validez ni eficacia del negocio que
conste o no la manifestación sobre el carácter o no de activo esencial bien objeto del
mismo, mucho menos puede serlo, al menos a efectos externos y por tanto para la
inscripción del negocio, acreditar mediante certificación que el administrador cuenta con
la autorización de la Junta». Añade que los negocios sobre activos esenciales no
implican «per se» la realización de actos contrarios al objeto social, que es lo que
realmente excede de las facultades representativas del administrador; y el artículo 160
letra f) de la Ley de Sociedades de Capital es una norma de protección de la sociedad, y
en la calificación impugnada se interpreta en la forma más perjudicial para el interés de
la sociedad, que ya ha satisfecho íntegramente el precio del inmueble y adquirido su
propiedad, negándole sin embargo, la protección del Registro de la Propiedad, máxime si
se tiene en cuenta, como resulta de las propias resoluciones citadas por el registrador en
su calificación, que la omisión de la expresión de la condición de activo esencial o no del
bien no afecta a la validez del negocio ni impide su inscripción.
2. Como cuestión previa, debe afirmarse que no puede tenerse en cuenta el acta
de la junta general de la sociedad compradora en la que consta la aprobación del
acuerdo relativo a la compraventa de la finca descrita, al haber sido aportada con
posterioridad a la presentación de la escritura de compraventa para su calificación.
cve: BOE-A-2023-21881
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Núm. 255
