III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21903)
Resolución de 15 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140949
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18.2.º de la Ley Hipotecaria; 25 y 31 y las disposiciones
transitorias primera, segunda y cuarta de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos; los artículos 47 y 48 y la disposición transitoria primera del
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos; las Sentencias del Tribunal Supremo
número 1107/2001, de 27 de noviembre, 681/2010, 10 de noviembre, y 450/2012, de 11
de julio; y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 18 y 20 de julio de 2020.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, otorgada el
día 31 de marzo de 2023, se eleva a público un documento privado de compraventa, de
fecha 19 de febrero de 2004, por el que don E. E. G. vendió al ahora recurrente una
cuarta parte indivisa de cada uno de los pisos bajo y cuarto de determinado edificio en
régimen de propiedad horizontal, compuesto de cinco pisos destinados a vivienda.
En dicha escritura se expone que «los dos pisos, en el momento del otorgamiento del
contrato privado de compraventa, se encontraban arrendados con contratos indefinidos»;
y, en las estipulaciones relativas al precio, se añade que «a fin de justificar el precio de
venta convenido en su día, se hace constar por las partes, que en el momento del
otorgamiento del contrato privado de compraventa que se eleva a público: el piso
vivienda bajo se encontraba arrendado mediante contrato de renta antigua de fecha 1 de
julio de 1936, que se aportará si fuera requerido; y el piso vivienda cuarto se encontraba
arrendado mediante contrato de arrendamiento, de fecha 1 de enero de 1976, que se
aportará si fuera requerido (…) Y que ambos pisos se encontraban arrendados en el
momento del otorgamiento del contrato privado de compraventa elevado a público, sin
que a día de hoy se esté cobrando renta alguna por parte del vendedor o comprador por
ninguno de ellos».
La registradora suspende la inscripción por entender que, al manifestarse que «en el
momento del otorgamiento del contrato privado de compraventa -19 de febrero de 2004-,
se encontraban arrendadas», y adquirir fehaciencia dicho contrato privado con el
otorgamiento de la escritura calificada, es necesario que se manifieste el estado
arrendaticio de las fincas, en el momento de la elevación a público de dicho contrato,
debiendo practicarse las notificaciones fehacientes oportunas a los arrendatarios, en el
caso de que dichas fincas se encuentren arrendadas en la actualidad, por aplicación del
artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El recurrente sostiene que el artículo 25, apartado 7, de la Ley de Arrendamientos
Urbanos (según el cual «no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la
vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales
propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se
vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad
de los pisos y locales del inmueble»), lleva a concluir que, en el presente caso, no cabe
exigir notificación alguna a los arrendatarios porque el arrendador vende la participación
indivisa de las dos viviendas de que es titular en el edificio -sin que sea propietario de
ninguna otra, como puede comprobar la registradora-, y, por tanto, no asiste al
arrendatario el derecho de tanteo o retracto.
2. Ciertamente, del artículo 25.7, i.i., de la Ley de Arrendamientos Urbanos, resulta
inequívocamente que no hay lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda
arrendada se vende conjuntamente con los restantes locales o viviendas propiedad del
arrendador que formen parte de un mismo inmueble. La contundencia de esta norma ha
sido reconocida por la jurisprudencia (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo
número 1107/2001, de 27 de noviembre, y las citadas en la misma, entre ellas la de 8 de
octubre de 1998 –que, a su vez, cita las de cita las Sentencias de 30 de abril de 1985, 31
de enero de 1992, 4 de febrero, 25 de abril y 24 de junio de 1994 y 6 de abril de 1995–
sobre improcedencia del retracto porque la venta se había efectuado de la totalidad del
cve: BOE-A-2023-21903
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140949
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18.2.º de la Ley Hipotecaria; 25 y 31 y las disposiciones
transitorias primera, segunda y cuarta de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos; los artículos 47 y 48 y la disposición transitoria primera del
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos; las Sentencias del Tribunal Supremo
número 1107/2001, de 27 de noviembre, 681/2010, 10 de noviembre, y 450/2012, de 11
de julio; y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 18 y 20 de julio de 2020.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, otorgada el
día 31 de marzo de 2023, se eleva a público un documento privado de compraventa, de
fecha 19 de febrero de 2004, por el que don E. E. G. vendió al ahora recurrente una
cuarta parte indivisa de cada uno de los pisos bajo y cuarto de determinado edificio en
régimen de propiedad horizontal, compuesto de cinco pisos destinados a vivienda.
En dicha escritura se expone que «los dos pisos, en el momento del otorgamiento del
contrato privado de compraventa, se encontraban arrendados con contratos indefinidos»;
y, en las estipulaciones relativas al precio, se añade que «a fin de justificar el precio de
venta convenido en su día, se hace constar por las partes, que en el momento del
otorgamiento del contrato privado de compraventa que se eleva a público: el piso
vivienda bajo se encontraba arrendado mediante contrato de renta antigua de fecha 1 de
julio de 1936, que se aportará si fuera requerido; y el piso vivienda cuarto se encontraba
arrendado mediante contrato de arrendamiento, de fecha 1 de enero de 1976, que se
aportará si fuera requerido (…) Y que ambos pisos se encontraban arrendados en el
momento del otorgamiento del contrato privado de compraventa elevado a público, sin
que a día de hoy se esté cobrando renta alguna por parte del vendedor o comprador por
ninguno de ellos».
La registradora suspende la inscripción por entender que, al manifestarse que «en el
momento del otorgamiento del contrato privado de compraventa -19 de febrero de 2004-,
se encontraban arrendadas», y adquirir fehaciencia dicho contrato privado con el
otorgamiento de la escritura calificada, es necesario que se manifieste el estado
arrendaticio de las fincas, en el momento de la elevación a público de dicho contrato,
debiendo practicarse las notificaciones fehacientes oportunas a los arrendatarios, en el
caso de que dichas fincas se encuentren arrendadas en la actualidad, por aplicación del
artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El recurrente sostiene que el artículo 25, apartado 7, de la Ley de Arrendamientos
Urbanos (según el cual «no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la
vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales
propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se
vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad
de los pisos y locales del inmueble»), lleva a concluir que, en el presente caso, no cabe
exigir notificación alguna a los arrendatarios porque el arrendador vende la participación
indivisa de las dos viviendas de que es titular en el edificio -sin que sea propietario de
ninguna otra, como puede comprobar la registradora-, y, por tanto, no asiste al
arrendatario el derecho de tanteo o retracto.
2. Ciertamente, del artículo 25.7, i.i., de la Ley de Arrendamientos Urbanos, resulta
inequívocamente que no hay lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda
arrendada se vende conjuntamente con los restantes locales o viviendas propiedad del
arrendador que formen parte de un mismo inmueble. La contundencia de esta norma ha
sido reconocida por la jurisprudencia (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo
número 1107/2001, de 27 de noviembre, y las citadas en la misma, entre ellas la de 8 de
octubre de 1998 –que, a su vez, cita las de cita las Sentencias de 30 de abril de 1985, 31
de enero de 1992, 4 de febrero, 25 de abril y 24 de junio de 1994 y 6 de abril de 1995–
sobre improcedencia del retracto porque la venta se había efectuado de la totalidad del
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