III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21903)
Resolución de 15 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140950
inmueble siendo el recurrente arrendatario del local bajo). Y se confirma por las mismas
normas, al reconocer el derecho de retracto únicamente para el caso de que en el
inmueble sólo existiera una vivienda (vid. artículo 25.7, segundo párrafo). Así lo ha
puesto de relieve este Centro Directivo en Resolución de 20 de julio de 2020.
En el presente caso tiene especial relevancia la Sentencia del Tribunal Supremo
número 681/2010, 10 de noviembre, según la cual:
«Negar el derecho de retracto ejercitado al amparo del LAU 1964, por producirse una
enajenación, en bloque, de varios pisos o locales de un edificio, supondría, como indica
la citada sentencia de esta Sala de 8 de abril de 2000, así como también la más reciente
de 24 de marzo de 2010 (RC 753/2006), dejar en manos del propietario-arrendador y del
nuevo adquirente la facultad de decidir si el arrendatario puede ejercitar o no un derecho
que tiene legalmente reconocido.
Aunque la LAU 1994 opta por una solución distinta para el mismo supuesto de hecho
en su artículo 25.7, al disponer que “No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto
cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o
locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco
cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la
totalidad de los pisos y locales del inmueble”, el conflicto debe resolverse dentro del
marco normativo fijado por el TRLA 1964, cuyos artículos 47 y 48 regulan el derecho de
tanteo y retracto, debido a que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es
de fecha 11 de marzo de 1987 (DT 4.ª LAU 1994).
La parte recurrente ha ejercitado el derecho de retracto dentro del plazo legalmente
establecido. La efectividad del retracto exige la individualización del precio, dado que,
conforme a la naturaleza del propio retracto, la determinación del precio se configura
como un elemento esencial. En el caso examinado, el precio de venta del local de
negocio sobre el que se ejercita el derecho de retracto, no quedó concretado en la
escritura de venta, donde únicamente se recoge un precio global por la compra de los
diferentes inmuebles que adquirió el aquí recurrido (…)
Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el derecho de retracto reconocido
al arrendatario en el artículo 48 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 se ha de considerar aplicable no sólo en los casos en que se venda un
único piso o planta destinados a vivienda o local de negocio, sino también en aquellos
otros en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más pisos o locales y
realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio.»
Indudablemente, al manifestarse en la escritura calificada que las viviendas
objeto de la compraventa formalizada en la escritura calificada estaban arrendadas,
una mediante contrato de renta antigua de 1 de julio de 1936, y otra mediante
contrato de arrendamiento de 1 de enero de 1976, no resulta aplicable la vigente
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sino el artículo 47
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, según el cual: «1. En los casos de
ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el
inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que
ocupare (…) 3. (…) En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada
vivienda» (cfr., asimismo, el artículo 48 y la disposición transitoria primera de la
citada Ley de 1964, y las disposiciones transitorias primera, segunda y cuarta de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre). Por ello, debe constar en la escritura calificada
si, al tiempo del otorgamiento, dichas viviendas están o no arrendadas mediante un
contrato del que, según la ley aplicable, derive derecho de tanteo o retracto
arrendaticio; y, de existir tal arrendamiento, ha de acreditarse que se han realizado
las notificaciones prevenidas en dicha ley.
cve: BOE-A-2023-21903
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140950
inmueble siendo el recurrente arrendatario del local bajo). Y se confirma por las mismas
normas, al reconocer el derecho de retracto únicamente para el caso de que en el
inmueble sólo existiera una vivienda (vid. artículo 25.7, segundo párrafo). Así lo ha
puesto de relieve este Centro Directivo en Resolución de 20 de julio de 2020.
En el presente caso tiene especial relevancia la Sentencia del Tribunal Supremo
número 681/2010, 10 de noviembre, según la cual:
«Negar el derecho de retracto ejercitado al amparo del LAU 1964, por producirse una
enajenación, en bloque, de varios pisos o locales de un edificio, supondría, como indica
la citada sentencia de esta Sala de 8 de abril de 2000, así como también la más reciente
de 24 de marzo de 2010 (RC 753/2006), dejar en manos del propietario-arrendador y del
nuevo adquirente la facultad de decidir si el arrendatario puede ejercitar o no un derecho
que tiene legalmente reconocido.
Aunque la LAU 1994 opta por una solución distinta para el mismo supuesto de hecho
en su artículo 25.7, al disponer que “No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto
cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o
locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco
cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la
totalidad de los pisos y locales del inmueble”, el conflicto debe resolverse dentro del
marco normativo fijado por el TRLA 1964, cuyos artículos 47 y 48 regulan el derecho de
tanteo y retracto, debido a que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es
de fecha 11 de marzo de 1987 (DT 4.ª LAU 1994).
La parte recurrente ha ejercitado el derecho de retracto dentro del plazo legalmente
establecido. La efectividad del retracto exige la individualización del precio, dado que,
conforme a la naturaleza del propio retracto, la determinación del precio se configura
como un elemento esencial. En el caso examinado, el precio de venta del local de
negocio sobre el que se ejercita el derecho de retracto, no quedó concretado en la
escritura de venta, donde únicamente se recoge un precio global por la compra de los
diferentes inmuebles que adquirió el aquí recurrido (…)
Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el derecho de retracto reconocido
al arrendatario en el artículo 48 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 se ha de considerar aplicable no sólo en los casos en que se venda un
único piso o planta destinados a vivienda o local de negocio, sino también en aquellos
otros en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más pisos o locales y
realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio.»
Indudablemente, al manifestarse en la escritura calificada que las viviendas
objeto de la compraventa formalizada en la escritura calificada estaban arrendadas,
una mediante contrato de renta antigua de 1 de julio de 1936, y otra mediante
contrato de arrendamiento de 1 de enero de 1976, no resulta aplicable la vigente
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sino el artículo 47
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, según el cual: «1. En los casos de
ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el
inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que
ocupare (…) 3. (…) En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada
vivienda» (cfr., asimismo, el artículo 48 y la disposición transitoria primera de la
citada Ley de 1964, y las disposiciones transitorias primera, segunda y cuarta de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre). Por ello, debe constar en la escritura calificada
si, al tiempo del otorgamiento, dichas viviendas están o no arrendadas mediante un
contrato del que, según la ley aplicable, derive derecho de tanteo o retracto
arrendaticio; y, de existir tal arrendamiento, ha de acreditarse que se han realizado
las notificaciones prevenidas en dicha ley.
cve: BOE-A-2023-21903
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
