BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140907

referido notario, don José Javier Álvarez Torices, con el número 157 de su protocolo, en
cuya cláusula primera lega a su esposo, don F. A. A., el usufructo universal y vitalicio de
su herencia con facultad para tomar por sí sólo el legado y con facultad de disposición.
En la cláusula segunda, nombra e instituye herederos universales por partes iguales a
sus hermanos, D., F., F. y M. C. A. A. En esta escritura de herencia sólo comparece el
cónyuge viudo, don F., practicando por sí sólo la partición de la herencia y la liquidación
de gananciales, adjudicándose la finca que, posteriormente, vende en la escritura
calificada.
Fundamentos de Derecho:
Único. Vistos los artículos 199, 205 y 207 de la Ley Hipotecaria, el artículos 81
y 298 de su Reglamento, resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 3 de julio de 2019, y demás de aplicación, resulta que, no puede practicarse
la inmatriculación solicitada ya que el título previo aportado adolece de un defecto que
compromete su validez y, por tanto, no puede entenderse cumplido el requisito de que se
haya aportado un título que acredite la previa adquisición del transmitente.
Teniendo en cuenta los efectos que, frente a terceros, producen las inscripciones en
el Registro de la Propiedad, y las indudables ventajas que tienen su salvaguarda por los
Tribunales de Justicia y la presunción de validez y exactitud del contenido de las mismas
(artículo 1 de la Ley Hipotecaria), se hace preciso que el acceso de una finca por primera
vez a las hojas registrales, cumpla un mínimo de garantías en cuanto a la validez y
legalidad de su adquisición. Con este fin, se prevé en la legislación hipotecaria la
exigencia de un doble título de adquisición y, por eso, es necesario que los Registradores
controlen que, efectivamente, han existido dos transmisiones del dominio, y que éstas
son perfectamente válidas y eficaces, no fraudulentas, pues éste es el espíritu que
inspira los artículos 205 de la Ley Hipotecaria desarrollado por el artículo 298 de su
Reglamento. Por ello, hay que controlar que el título por el que el ahora transmitente
adquirió su derecho, es válido y eficaz y no adolece de vicio. En este sentido se
pronunció expresamente la DGSJYFP, en resoluciones de 4 de octubre de 2018 y de 5
de octubre de 2021, en la que advirtió que, en los casos de inmatriculación, “la
calificación registral se extiende tanto al propio título inmatriculador como al título previo,
en los términos previstos en el art. 18 de la Ley Hipotecaria”.
Centrándonos en el caso que nos ocupa, se califica el título previo (escritura de
herencia mencionada en el apartado 3 de los “Hechos”) a la vista del cual, cabe citar la
resolución de la DGSJYFP de 3 de julio de 2019, en la que, para un caso similar a éste
(Testamento con legado de usufructo universal, con facultad de disposición, en favor del
cónyuge, y nombramiento como herederos de los hermanos del testador), entiende que
no puede la partición ser otorgada exclusivamente por el cónyuge viudo, sobre la base
de entender que existe un pseudo-usufructo testamentario que le habilita para ello;
razona la Dirección General que, “con independencia de la naturaleza y alcance que se
atribuya a la figura del pseudo-usufructo testamentario, lo cierto es que, en el caso
debatido, hay una simple atribución del usufructo (con facultad de disposición, eso sí)
con designación de nudo propietarios (los herederos designados por el testador), lo que
hace inexcusable el otorgamiento de escritura de entrega de legado, otorgada por el
legatario y los herederos (art. 81.c RH)”. Efectivamente, en este caso, no nos
encontramos ante una sustitución fideicomisaria de residuo, en la que existe doble
llamamiento al dominio de los bienes con carácter sucesivo en favor del fiduciario y
fideicomisario, sino ante un doble llamamiento simultáneo y en favor de personas
distintas (al usufructuario con facultad de disposición y a los nudo propietarios). Por ello,
es precisa la concurrencia de todos los llamados para la liquidación de la sociedad de
gananciales y los bienes en los que se concreta el usufructo vitalicio con facultad de
disposición y ello aun cuando en el testamento se le concedió al legatario la facultad de
tomar posesión del legado por sí sólo, ya que eso no le autoriza para efectuar
unilateralmente la liquidación de la sociedad de gananciales.

cve: BOE-A-2023-21899
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Núm. 255