BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140870

se produce este efecto legal ha sido fijado por el ordenamiento en la aprobación
definitiva por parte de la administración del proyecto de actuación. Así lo estableció el
artículo 167 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, y hoy lo contempla el
artículo 23.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (con el antecedente
común de los artículos 128 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, 179 del
Reglamento de Gestión Urbanística de 1978, y 18.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio).
Estos acuerdos aprobatorios de los instrumentos equidistribución de beneficios y
cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado
y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando
sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella y la Administración
(cfr. artículo 23 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la
distribución de beneficios y cargas, se procederá a su inscripción en el Registro de la
Propiedad en la forma que se establece en el artículo 68 del texto refundido
(artículo 23.6 de la norma citada). La inscripción de los títulos de distribución de
beneficios y cargas podrá llevarse a cabo, bien mediante la cancelación directa de las
inscripciones y demás asientos vigentes de las fincas originarias, con referencia al folio
registral de las fincas resultantes del proyecto, bien mediante la agrupación previa de la
totalidad de la superficie comprendida en la actuación de transformación urbanística y su
división en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de distribución
(cfr. artículo 68.3 del texto refundido
A la vista de la citada regulación, la primera cuestión que se plantea es la de si las
fincas de origen, una vez aprobado e inscrito el expediente de reparcelación, o el
proyecto de actuación que lo contenga, se deben considerar como extinguidas
jurídicamente a todos los efectos.
Hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la
inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, debe aceptarse la susceptibilidad
de los derechos reflejados en dicho folio para ser objeto de tráfico jurídico. En este
sentido es esencial reparar en la naturaleza jurídica de la subrogación real como
modificación objetiva de un derecho subjetivo. En efecto, la figura de la subrogación real
no implica ningún tipo de transmisión del bien o derecho a que se refiere, no pertenece al
ámbito de las modificaciones del derecho en relación con el sujeto, sino en relación al
objeto. Se trata de una sustitución de un bien por otro en el patrimonio de una misma
persona, de forma que el bien nuevo ocupa el lugar del antiguo para quedar sometido a
su mismo régimen jurídico y titularidad y, por tanto, presupone, como ha señalado la
doctrina, por un lado, un cambio de cosas o elementos patrimoniales y, por otro, el
mantenimiento, la continuidad e identidad de la misma situación jurídica, que permanece
inmutable a pesar del cambio de objeto operado. Figura que, al margen de los casos de
patrimonios separados –en que prevalece la idea de conservación del valor económico y
de su integridad–, tiene en el Derecho inmobiliario español muy diversas
manifestaciones (bienes gananciales, reservas hereditarias, bienes que sustituyen en
concepto de indemnización por expropiación a los hipotecados, etc.), una de las cuales
es la que ahora analizamos en el ámbito de las reparcelaciones urbanísticas cuando
existe correspondencia entre las fincas de origen y las de resultado. Por ello no se
plantea ningún problema en relación con la legitimación dispositiva, ni desde el punto de
vista civil ni desde el registral, del titular de la finca de origen llamada a ser sustituida por
la de resultado. Esta última entra en la posición de las primeras, y queda sometida,
según lo dicho, a su mismo régimen y titularidad jurídica, que permanece idéntica e
inmutable y, por tanto, sometida al mismo poder de disposición de su titular que en nada
ha variado. Por otra parte, las fincas de origen, en rigor, no desaparecen por efecto de la
aprobación del proyecto de distribución de beneficios y cargas. La finca física
obviamente no desaparece con dicha aprobación. La registral tampoco. Si hubiera
desaparecido la finca de origen no cabría practicar sobre ella una reanudación del tracto

cve: BOE-A-2023-21895
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Núm. 255