III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21895)
Resolución de 11 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se deniega la inscripción de la constitución de un derecho de usufructo sobre una finca afectada por un proyecto de reparcelación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140869
expediente de Compensación, reabrir por tanto el citado historial registral para la práctica
de la inscripción solicitada.
Octavo. En relación con la segunda cuestión, se hace constar lo siguiente:
Expuesta la necesidad de respetar los principios generales que rigen para la práctica
de cualquier alteración registral, debe destacarse que, dados los singulares efectos de la
subrogación real, si bien en algunos supuestos se ha admitido por el Centro Directivo la
práctica de asientos sobre las fincas de resultado cuanto los títulos presentados en el
Registro se referían a las fincas de origen y existía una perfecta correspondencia entre
las fincas respetando, por supuesto, las exigencias del tracto sucesivo y la legitimación
registral –cfr. artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria– y del propio principio de prioridad
registral –artículo 17–, lo cierto es que para ello es preciso que la perfecta
correspondencia resulte, tal y como exigen las disposiciones legales de los propios
asientos del registro, situación que no concurre en este caso, en el que desaparecido el
objeto inicial sobre el que se debería de ejercer el derecho de usufructo, //no olvidemos
que la edificación existente ha de ser necesariamente demolida por ser incompatible con
el planeamiento//, debe de quedar perfectamente clarificadas las nuevas relaciones
internas derivadas de esa situación entre los titulares de la nuda propiedad y del derecho
de usufructo, respecto de la nueva situación que concurre en la titularidad de la finca de
reemplazo, en la que correspondería únicamente a los nudos propietarios una
participación del dominio de la misma y por tanto de su nueva edificabilidad, en su caso,
y no de la total titularidad de la finca de resultado.
En el presente caso, se entiende que es imposible por parte de este registro apreciar
directamente tal correspondencia, no solo en cuanto al propio objeto sobre el que recae
el derecho sino también la posibilidad de su ejercicio, sin la intervención requerida del
titular registral para la práctica de cualquier alteración registral.
Resolución. Conforme a lo anterior, y no siendo posible apreciar la concurrencia del
requisito de perfecta correspondencia entre ambas fincas –la de origen y la de
resultado–, tampoco es posible practicar la inscripción en el folio de la finca de resultado
en la que corresponde a los concedentes del derecho de usufructo una participación
indivisa del dominio de la misma y por tanto de su edificabilidad, sin que se otorgue un
nuevo título rectificatorio del anterior, en los términos exigidos en el n.º 1 del Artículo 17
que más abajo se transcribe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 513 y siguientes del CC, articulo 17 y 18, 20, 34,38 y 40 de la Ley
Hipotecaria: los artículos 5, 7, 11, 14 y 17 del Reglamento Hipotecario en materia de
Urbanismo. Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio; Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, Artículos 23 y 68, y la doctrina derivada de diferentes
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica, según la cual:
En relación con la primera cuestión expresada en el apartado sexto de los Hechos:
“Según se desprende de la doctrina derivada de diversas Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Publica, // antes Dirección General de los Registros
y del Notariado//: ‘Nuestro ordenamiento jurídico contempla el expediente de distribución
de beneficios y cargas (en sus distintas variantes) como un medio para ejecutar las
previsiones legales y del planeamiento y hacer efectivos el conjunto de derechos y
obligaciones inherentes a la propiedad urbana (vid. de la Ley de Suelo, Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre). El efecto esencial del expediente es la
transformación de la propiedad sustituyéndose las fincas aportadas por otras de nueva
creación adaptadas a las previsiones legales y de planeamiento, la cesión obligatoria a la
Administración de los terrenos destinados a usos dotacionales, así como de aquellos
terrenos en que se materializa el aprovechamiento correspondiente. El momento en que
cve: BOE-A-2023-21895
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140869
expediente de Compensación, reabrir por tanto el citado historial registral para la práctica
de la inscripción solicitada.
Octavo. En relación con la segunda cuestión, se hace constar lo siguiente:
Expuesta la necesidad de respetar los principios generales que rigen para la práctica
de cualquier alteración registral, debe destacarse que, dados los singulares efectos de la
subrogación real, si bien en algunos supuestos se ha admitido por el Centro Directivo la
práctica de asientos sobre las fincas de resultado cuanto los títulos presentados en el
Registro se referían a las fincas de origen y existía una perfecta correspondencia entre
las fincas respetando, por supuesto, las exigencias del tracto sucesivo y la legitimación
registral –cfr. artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria– y del propio principio de prioridad
registral –artículo 17–, lo cierto es que para ello es preciso que la perfecta
correspondencia resulte, tal y como exigen las disposiciones legales de los propios
asientos del registro, situación que no concurre en este caso, en el que desaparecido el
objeto inicial sobre el que se debería de ejercer el derecho de usufructo, //no olvidemos
que la edificación existente ha de ser necesariamente demolida por ser incompatible con
el planeamiento//, debe de quedar perfectamente clarificadas las nuevas relaciones
internas derivadas de esa situación entre los titulares de la nuda propiedad y del derecho
de usufructo, respecto de la nueva situación que concurre en la titularidad de la finca de
reemplazo, en la que correspondería únicamente a los nudos propietarios una
participación del dominio de la misma y por tanto de su nueva edificabilidad, en su caso,
y no de la total titularidad de la finca de resultado.
En el presente caso, se entiende que es imposible por parte de este registro apreciar
directamente tal correspondencia, no solo en cuanto al propio objeto sobre el que recae
el derecho sino también la posibilidad de su ejercicio, sin la intervención requerida del
titular registral para la práctica de cualquier alteración registral.
Resolución. Conforme a lo anterior, y no siendo posible apreciar la concurrencia del
requisito de perfecta correspondencia entre ambas fincas –la de origen y la de
resultado–, tampoco es posible practicar la inscripción en el folio de la finca de resultado
en la que corresponde a los concedentes del derecho de usufructo una participación
indivisa del dominio de la misma y por tanto de su edificabilidad, sin que se otorgue un
nuevo título rectificatorio del anterior, en los términos exigidos en el n.º 1 del Artículo 17
que más abajo se transcribe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 513 y siguientes del CC, articulo 17 y 18, 20, 34,38 y 40 de la Ley
Hipotecaria: los artículos 5, 7, 11, 14 y 17 del Reglamento Hipotecario en materia de
Urbanismo. Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio; Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, Artículos 23 y 68, y la doctrina derivada de diferentes
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica, según la cual:
En relación con la primera cuestión expresada en el apartado sexto de los Hechos:
“Según se desprende de la doctrina derivada de diversas Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Publica, // antes Dirección General de los Registros
y del Notariado//: ‘Nuestro ordenamiento jurídico contempla el expediente de distribución
de beneficios y cargas (en sus distintas variantes) como un medio para ejecutar las
previsiones legales y del planeamiento y hacer efectivos el conjunto de derechos y
obligaciones inherentes a la propiedad urbana (vid. de la Ley de Suelo, Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre). El efecto esencial del expediente es la
transformación de la propiedad sustituyéndose las fincas aportadas por otras de nueva
creación adaptadas a las previsiones legales y de planeamiento, la cesión obligatoria a la
Administración de los terrenos destinados a usos dotacionales, así como de aquellos
terrenos en que se materializa el aprovechamiento correspondiente. El momento en que
cve: BOE-A-2023-21895
Verificable en https://www.boe.es
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