BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140868

objeto de la actuación, son aportadas al expediente o procedimiento, desapareciendo
como objetos de derecho, para ser sustituidas por otras, las fincas de reemplazo o
resultado, que se adjudican a los titulares de las primeras, con traslado de unas a otras
de los derechos que por ser compatibles con el planeamiento han de subsistir, todo ello
en virtud de subrogación real.
Ello implica la necesidad de adecuar la realidad registral al resultado del
procedimiento en la medida en que el mismo suponga una modificación de aquella, para
lo que es título hábil el acto firme de aprobación del expediente de adjudicación según
resulta del artículo 68 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana. Esa adecuación se lleva a cabo en dos fases: en la primera se trata
de purificar la situación registral de las fincas de origen –modificación de entidades
hipotecarias, rectificación de descripciones, inmatriculación de fincas o de excesos de
cabida, reanudación del tracto sucesivo o cancelación de derechos reales
incompatibles– en la segunda, se culmina con el reflejo de la nueva realidad resultante
de la aprobación del expediente. Las operaciones registrales a que da lugar esta última,
implican en todo caso la apertura de folio registral a las fincas resultantes y el cierre del
correspondiente a las preexistentes, éste último bien de forma directa mediante la
cancelación de las inscripciones y demás asientos vigentes de las mismas, bien como
consecuencia de su agrupación, según cual sea opción elegida entre las que brinda el
mismo artículo.
Pero para calificar si un derecho es compatible o no con el planeamiento y la
posibilidad de su subsistencia con traslado de los mismos a las fincas de reemplazo,
está claro que tales derechos deben de constar inscritos en su momento temporal
oportuno para poder ser tenidos en cuenta dentro del Proyecto de que se trate y en el
presente caso ello no ha sido así, primero porque el derecho se estableció en un
documento privado, que por su naturaleza no pudo acceder al registro, conforme al
principio hipotecario de exigencia de documentación pública establecido en el artículo 3
de la Ley Hipotecaria y 420 de su Reglamento y en segundo lugar porque aunque ahora
se ha elevado a público en virtud de la escritura citada y se aporta para su inscripción, ya
no es el momento temporal oportuno para la práctica de nuevas operaciones registrales
en el historial cerrado de la finca originaria.
Examinado por tanto el historial de la mentada finca registral 8.363 y por razón de lo
expuesto en los apartados anteriores, ya no es posible en este momento practicar la
inscripción solicitada, por cuanto existe un obstáculo registral insubsanable, ya que
cerrado el historial registral de la misma como consecuencia de las operaciones
derivadas de la inscripción previamente del Proyecto de Compensación reseñado
anteriormente, no es posible su apertura para practicar nuevos asientos relacionados
con su titularidad y ello por establecerse así legalmente por “ministerio de la ley”, en las
disposiciones legales que más abajo se indican. Ciertamente, la cancelación de los folios
registrales abiertos a las fincas originarias, determina su inexistencia jurídica actual, y
además puesto que del Proyecto de Compensación resulta, según se expresó
anteriormente, que todas las edificaciones existentes en las fincas aportadas, entre ellas
la vivienda existente en la finca del presente caso, son incompatibles con el
planeamiento y han de ser demolidas para ejecutar el mismo, se produce asimismo la
circunstancia añadida de que desaparece el objeto principal del derecho de usufructo
concedido, como es la vivienda unifamiliar en ella construida, previéndose por tanto la
pertinente valoración de la preexistencia en la forma reseñada y su pago con cargo a los
costes de la urbanización.
Resolución. Corolario de lo anteriormente expuesto es que, una vez inscrito el
Proyecto de Compensación, queda por tanto cerrado el registro, al derecho de usufructo
vitalicio referido en la escritura expresada, sobre la finca de origen, sin que conste que la
titularidad que se pretende ahora inscribir haya accedido en ningún momento
previamente al Registro.
En tal situación no es admisible ahora, con base en el mismo título cuya falta de
inscripción en su momento determinó que no se tomase en consideración en el

cve: BOE-A-2023-21895
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Núm. 255