III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21895)
Resolución de 11 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se deniega la inscripción de la constitución de un derecho de usufructo sobre una finca afectada por un proyecto de reparcelación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140874
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 23 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, y 11 y 17 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,
por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de
la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de
Naturaleza Urbanística.
1. Una vez inscrito un proyecto de compensación, la registradora deniega la
inscripción de la concesión de un derecho de usufructo vitalicio sobre una finca de
origen, la finca registral 8.363 de la Sección Tercera de su Registro, «por surgir el
obstáculo registral insalvable de que el historial registral de la misma se encuentra
cerrado y canceladas sus inscripciones por haber sido aportado el pleno dominio de
citada finca por sus titulares registrales al Proyecto de Compensación AUA-PERI 11-A y
no constar inscrito en el momento temporal oportuno el derecho cuya inscripción se
solicita».
Señala además que «puesto que del Proyecto de Compensación resulta, según se
expresó anteriormente, que todas las edificaciones existentes en las fincas aportadas,
entre ellas la vivienda existente en la finca del presente caso, son incompatibles con el
planeamiento y han de ser demolidas para ejecutar el mismo, se produce asimismo la
circunstancia añadida de que desaparece el objeto principal del derecho de usufructo
concedido, como es la vivienda unifamiliar en ella construida, previéndose por tanto la
pertinente valoración de la preexistencia en la forma reseñada y su pago con cargo a los
costes de la urbanización», y que por ello, «no siendo posible apreciar la concurrencia
del requisito de perfecta correspondencia entre ambas fincas –la de origen y la de
resultado–, tampoco es posible practicar la inscripción en el folio de la finca de resultado
en la que corresponde a los concedentes del derecho de usufructo una participación
indivisa del dominio de la misma y por tanto de su edificabilidad, sin que se otorgue un
nuevo título rectificatorio del anterior, en los términos exigidos en el n.º 1 del Artículo 17
[del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio]».
El interesado recurre alegando, en esencia, que «en este caso en concreto no será
necesaria la aportación de título aclaratorio, pues la propia escritura de elevación a
público de un contrato privado otorgado años atrás, ha de ser documento bastante para
proceder a su inscripción, dado que tal otorgamiento se realiza (…) por los nudos
propietarios a requerimiento del hoy recurrente, en cuanto perfectos conocedores, todos
ellos, de la situación urbanística de la finca objeto de tal derecho».
2. Conforme al artículo 23 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana «el
acuerdo aprobatorio de los instrumentos de distribución de beneficios y cargas produce
el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado».
Y este principio de subrogación real es el que inspira la redacción del artículo 11 del
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Dicho artículo 11 está referido al caso de que «sobre las fincas de origen aportadas
al proyecto de equidistribución constasen inscritos derechos, cargas o titularidades no
dominicales», pero su regulación lógica es aplicable analógicamente también al caso de
que se solicite la inscripción sobre la fincas de resultado de derechos o cargas no
inscritos oportunamente sobre las fincas de origen, pero consten otorgados por quienes
sigan siendo titulares registrales de fincas de resultado o porciones indivisas de las
mismas, cumpliéndose así las exigencia de los principios de tracto sucesivo (artículo 20)
y de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria).
También el artículo 17, aplicable por analogía al supuesto que ahora analizamos,
está inspirado por el principio de subrogación real, cuando prevé que «no será necesaria
cve: BOE-A-2023-21895
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140874
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 23 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, y 11 y 17 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,
por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de
la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de
Naturaleza Urbanística.
1. Una vez inscrito un proyecto de compensación, la registradora deniega la
inscripción de la concesión de un derecho de usufructo vitalicio sobre una finca de
origen, la finca registral 8.363 de la Sección Tercera de su Registro, «por surgir el
obstáculo registral insalvable de que el historial registral de la misma se encuentra
cerrado y canceladas sus inscripciones por haber sido aportado el pleno dominio de
citada finca por sus titulares registrales al Proyecto de Compensación AUA-PERI 11-A y
no constar inscrito en el momento temporal oportuno el derecho cuya inscripción se
solicita».
Señala además que «puesto que del Proyecto de Compensación resulta, según se
expresó anteriormente, que todas las edificaciones existentes en las fincas aportadas,
entre ellas la vivienda existente en la finca del presente caso, son incompatibles con el
planeamiento y han de ser demolidas para ejecutar el mismo, se produce asimismo la
circunstancia añadida de que desaparece el objeto principal del derecho de usufructo
concedido, como es la vivienda unifamiliar en ella construida, previéndose por tanto la
pertinente valoración de la preexistencia en la forma reseñada y su pago con cargo a los
costes de la urbanización», y que por ello, «no siendo posible apreciar la concurrencia
del requisito de perfecta correspondencia entre ambas fincas –la de origen y la de
resultado–, tampoco es posible practicar la inscripción en el folio de la finca de resultado
en la que corresponde a los concedentes del derecho de usufructo una participación
indivisa del dominio de la misma y por tanto de su edificabilidad, sin que se otorgue un
nuevo título rectificatorio del anterior, en los términos exigidos en el n.º 1 del Artículo 17
[del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio]».
El interesado recurre alegando, en esencia, que «en este caso en concreto no será
necesaria la aportación de título aclaratorio, pues la propia escritura de elevación a
público de un contrato privado otorgado años atrás, ha de ser documento bastante para
proceder a su inscripción, dado que tal otorgamiento se realiza (…) por los nudos
propietarios a requerimiento del hoy recurrente, en cuanto perfectos conocedores, todos
ellos, de la situación urbanística de la finca objeto de tal derecho».
2. Conforme al artículo 23 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana «el
acuerdo aprobatorio de los instrumentos de distribución de beneficios y cargas produce
el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado».
Y este principio de subrogación real es el que inspira la redacción del artículo 11 del
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Dicho artículo 11 está referido al caso de que «sobre las fincas de origen aportadas
al proyecto de equidistribución constasen inscritos derechos, cargas o titularidades no
dominicales», pero su regulación lógica es aplicable analógicamente también al caso de
que se solicite la inscripción sobre la fincas de resultado de derechos o cargas no
inscritos oportunamente sobre las fincas de origen, pero consten otorgados por quienes
sigan siendo titulares registrales de fincas de resultado o porciones indivisas de las
mismas, cumpliéndose así las exigencia de los principios de tracto sucesivo (artículo 20)
y de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria).
También el artículo 17, aplicable por analogía al supuesto que ahora analizamos,
está inspirado por el principio de subrogación real, cuando prevé que «no será necesaria
cve: BOE-A-2023-21895
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Núm. 255
