BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140891

de la eficacia «erga omnes» de la inscripción y de la proscripción de la indefensión
ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española, abarca no a la fundamentación del
fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar
que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas
para evitar su indefensión, de forma que en el expediente de dominio para la reanudación
del tracto, al haber de cancelarse la inscripción a favor del titular registral, debe resultar el
cumplimiento de los trámites legalmente previstos en cuanto a la forma de citación del titular
registral y sus causahabientes.
En todo caso, el trámite más importante del expediente para la reanudación del tracto
viene constituido por el llamamiento al procedimiento del titular registral anterior (o sus
causahabientes).
Para garantizar el cumplimiento de esta previsión, el párrafo primero del artículo 285
del Reglamento Hipotecario establece, para los concretos casos de expedientes de
dominio que tengan por objeto la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, que «el
escrito inicial del expediente contendrá las circunstancias establecidas en el artículo 274
y, además, los nombres, apellidos y domicilio, si fuere conocido, de la persona a cuyo
favor figure inscrita la finca o derecho real».
Sobre la importancia del escrupuloso respeto y cumplimiento de los trámites previstos
para el expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, ante
examinados, hay que recordar que es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr.
Resoluciones citadas en los «Vistos») que el auto recaído en este tipo de expedientes es un
medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del
promotor, y ello por las siguientes razones: a) porque contra la regla básica de nuestro
sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una
resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82
de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin
satisfacer ninguna de esas dos exigencias, y b) porque contra la presunción, a todos los
efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral
(cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria
al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir
necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento y de ahí que el propio
artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la fehaciente
del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se
posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo
invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple
documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar
asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr.
artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y 201 de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo la exigencia
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias, etc.).
Se impone, por tanto, una interpretación estricta de las normas relativas al expediente de
reanudación del tracto, y en particular, por lo que ahora interesa, del requisito esencial de
la citación en debida forma del titular registral, y su no oposición al procedimiento, al ser
un trámite esencial del citado procedimiento (vid., entre otras, Resolución de 11 de
febrero de 1999), siendo función principal del registrador en este contexto la de
comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías
exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela
judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el
principio del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

cve: BOE-A-2023-21897
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Núm. 255