BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136328

arquitecto colegiado acreditativo de la superficie real y que se pretende sea inscrita
sustituyendo la anterior.
El registrador señala como defectos los siguientes: a) para proceder a la nueva
descripción del elemento privativo en régimen de propiedad horizontal, es necesario
acuerdo unánime de la comunidad de propietarios para la modificación del título
constitutivo del régimen de propiedad horizontal, y b) es necesario para la inscripción del
aumento de superficie del elemento privativo, que efectivamente existan en la
descripción del edificio metros cuadrados suficientes en planta para poder incluir los
nuevos metros cuadrados del elemento privativo cuya superficie ahora se aumenta, y no
constando tales superficies en el Registro, es necesaria la actualización de la descripción
del total edificio con los requisitos de obra nueva/obra antigua por acuerdo unánime de
todos los propietarios; por tanto, es necesaria para ello la previa modificación de la obra
del edificio declarado e inscrito, por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.
El notario recurrente alega lo siguiente: que no se pretende ningún aumento de
superficie, sino una mejor especificación en la descripción del elemento acerca de cuál
es la superficie útil (que ya es de constancia registral) y cuál es la superficie construida;
que no hace falta modificación alguna de la propiedad horizontal, ni acuerdo alguno de la
comunidad de propietarios, pues en nada se altera ni la realidad física del edificio ni las
cuotas que a cada elemento corresponden; que al no haber modificación alguna de la
realidad física del edificio, y estando el mismo inscrito en el Registro con los datos de la
realidad física que en su día se consideraron suficientes para la inscripción del edificio,
no parece que haya nada que modificar al respecto; que si no están especificados los
metros de las plantas del edificio en el Registro, será porque no deberían estar
especificados, pues así se inscribió en su día el edificio, lo que es irrelevante porque no
hay aumento de superficie del elemento; que consultado el Catastro, no ha habido
modificaciones físicas en el edificio, por lo que los metros cuadrados construidos han
sido los mismos desde su edificación original.
2. Se señala como primero de los defectos que, para proceder a la nueva
descripción del elemento privativo en régimen de propiedad horizontal, es necesario
acuerdo unánime de la comunidad de propietarios para la modificación del título
constitutivo. En primer lugar, hay que reseñar que en la descripción del elemento
privativo tanto en el título como en el Registro, consta una extensión superficial de 130
metros cuadrados sin que se distinga si son útiles o construidos, por lo que las
alegaciones sobre la distinta superficie real respeto de la registrada son relativas.
En este punto cabe recordar que se ha afirmado por este Centro Directivo (vid.
«Vistos») que no debe desconocerse que la definición de superficie construida o útil no
es unívoca en la legislación, pues depende de la finalidad para que se determina –cfr. a
efectos catastrales, en el artículo 11 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, a
efectos hipotecarios en el artículo 4 de la Orden ECO de 27 de marzo 2003, o a efectos
urbanísticos, en las respectivas Ordenanzas de Edificación–.
En segundo lugar, que las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal para las
modificaciones de los títulos constitutivos se imponen, no solo respecto de la posible
modificación de las cuotas, sino también en la protección de la extensión de los
elementos comunes, de manera que todo lo que no esté especificado en el título
constitutivo como privativo lo será común por defecto, de modo que cualquier alteración
de la superficie en favor de un elemento privativo podría serlo con merma de la extensión
superficial de los elementos comunes.
En la reciente Resolución de 18 de abril de 2023, este Centro Directivo, en un
supuesto semejante al presente, afirmó lo siguiente: «Respecto del fondo de la cuestión
planteada, se solicita la inscripción de la rectificación de la superficie de uno de los
elementos privativos que integran el edificio en régimen de propiedad horizontal, que
pasa de tener (…) metros cuadrados. Pero esa ampliación de superficie no implica una
ampliación de obra, que requiera acreditar los requisitos –especialmente urbanísticos–
de la misma, sino que simplemente es la rectificación de un dato registral erróneo, que
debe sustituirse por el que, en su momento, se debió registrar. Y dicha rectificación ha

cve: BOE-A-2023-21129
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Núm. 244