III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21129)
Resolución de 30 de agosto de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una «escritura de acta notoriedad para concordancia de Registro y realidad».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136329
sido otorgada por el propietario del elemento privativo objeto de aquélla con el acuerdo
adoptado por la comunidad de propietarios. Por ello, alterándose la descripción registral
del edificio sólo en cuanto a la superficie de uno de los elementos privativos, que, según
afirman los otorgantes de la escritura calificada, fue la que debió constar al declararse la
obra nueva, el recurso debe ser estimado, por estar acreditada la descripción resultante
en cuanto al dato de la superficie de elemento privativo en cuestión (ha quedado
acreditado, por certificaciones emitidas por el arquitecto técnico compareciente y por
certificación catastral descriptiva y gráfica, que, desde el momento de la construcción del
edificio, el referido elemento privativo tiene la superficie que ahora se expresa). Además,
la referida rectificación cuenta con la aprobación de la junta de propietarios por
unanimidad (siquiera sea presunta, ex artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad
horizontal), también en lo relativo a su reflejo en la inscripción de la declaración de obra
nueva del edificio, como ha quedado expuesto». En el supuesto de esa Resolución, a
diferencia del presente, la modificación de superficie había sido autorizada y aprobada
por la comunidad de propietarios.
En conclusión y conforme a la doctrina consolidada de esta Dirección General debe
confirmarse que toda modificación de elementos de un conjunto inmobiliario en régimen
de propiedad horizontal requiere que se dé cumplimiento a los requisitos que para su
constitución se determinan en la Ley sobre propiedad horizontal, tanto en el supuesto de
configuración «ex novo» de tal régimen como en el caso de mutación de un régimen
fáctico a uno formalmente constituido.
En el presente supuesto, no se completa la modificación con un acuerdo adoptado
por la comunidad de propietarios. Por tanto, para la modificación del título constitutivo de
la propiedad horizontal, según resulta de los artículos 5 y 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, se exige la unanimidad de todos los propietarios. Este defecto ha de ser
confirmado.
3. Se señala como segundo defecto que, es necesaria la actualización de la
descripción del total edificio con los requisitos de obra nueva/obra antigua por acuerdo
unánime de todos los propietarios; por tanto, es necesaria para ello la previa
modificación de la obra del edificio declarado e inscrito, por acuerdo unánime de la
comunidad de propietarios.
Esta Dirección General ha afirmado (Resolución de 8 de julio de 2019) que «en
cuanto a la discordancia de la superficie construida por la presencia de patios de
luces, terrazas o zonas comunes debe destacarse en este punto que la calificación del
registrador queda limitada a la exigencia de los requisitos impuestos por los
artículos 28 de la Ley de suelo y 45 y siguientes del Reglamento antes citado que, en
lo que a la descripción de la superficie construida se refiere queda reducida a que la
misma resulte acreditada a través de los medios que dichos preceptos disponen: la
certificación técnica de conformidad con el proyecto autorizado, en el caso de obra
nueva, o en el caso de obras por antigüedad «certificación expedida por el
Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o
certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación
de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título» –
artículo 28.4 de la Ley de Suelo–. Por lo que acreditada la superficie construida de
acuerdo con el citado precepto no puede el registrador pretender cuestionar dicha
realidad o acreditación, pues o bien se trata de un ámbito de competencia técnica, o
simplemente resultan acreditados a efectos registrales a través de alguno de dichos
medios legales de prueba de carácter alternativo».
En el supuesto concreto, se trata de una mera corrección de la medida superficial
para que corresponda con la real, y se ha acreditado la superficie construida con
certificado de técnico competente, por lo que no es precisa adaptación de la declaración
obra que se hizo en su día. Este defecto ha de ser revocado.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto
respecto del segundo de los defectos señalados, confirmando el primero.
cve: BOE-A-2023-21129
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136329
sido otorgada por el propietario del elemento privativo objeto de aquélla con el acuerdo
adoptado por la comunidad de propietarios. Por ello, alterándose la descripción registral
del edificio sólo en cuanto a la superficie de uno de los elementos privativos, que, según
afirman los otorgantes de la escritura calificada, fue la que debió constar al declararse la
obra nueva, el recurso debe ser estimado, por estar acreditada la descripción resultante
en cuanto al dato de la superficie de elemento privativo en cuestión (ha quedado
acreditado, por certificaciones emitidas por el arquitecto técnico compareciente y por
certificación catastral descriptiva y gráfica, que, desde el momento de la construcción del
edificio, el referido elemento privativo tiene la superficie que ahora se expresa). Además,
la referida rectificación cuenta con la aprobación de la junta de propietarios por
unanimidad (siquiera sea presunta, ex artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad
horizontal), también en lo relativo a su reflejo en la inscripción de la declaración de obra
nueva del edificio, como ha quedado expuesto». En el supuesto de esa Resolución, a
diferencia del presente, la modificación de superficie había sido autorizada y aprobada
por la comunidad de propietarios.
En conclusión y conforme a la doctrina consolidada de esta Dirección General debe
confirmarse que toda modificación de elementos de un conjunto inmobiliario en régimen
de propiedad horizontal requiere que se dé cumplimiento a los requisitos que para su
constitución se determinan en la Ley sobre propiedad horizontal, tanto en el supuesto de
configuración «ex novo» de tal régimen como en el caso de mutación de un régimen
fáctico a uno formalmente constituido.
En el presente supuesto, no se completa la modificación con un acuerdo adoptado
por la comunidad de propietarios. Por tanto, para la modificación del título constitutivo de
la propiedad horizontal, según resulta de los artículos 5 y 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, se exige la unanimidad de todos los propietarios. Este defecto ha de ser
confirmado.
3. Se señala como segundo defecto que, es necesaria la actualización de la
descripción del total edificio con los requisitos de obra nueva/obra antigua por acuerdo
unánime de todos los propietarios; por tanto, es necesaria para ello la previa
modificación de la obra del edificio declarado e inscrito, por acuerdo unánime de la
comunidad de propietarios.
Esta Dirección General ha afirmado (Resolución de 8 de julio de 2019) que «en
cuanto a la discordancia de la superficie construida por la presencia de patios de
luces, terrazas o zonas comunes debe destacarse en este punto que la calificación del
registrador queda limitada a la exigencia de los requisitos impuestos por los
artículos 28 de la Ley de suelo y 45 y siguientes del Reglamento antes citado que, en
lo que a la descripción de la superficie construida se refiere queda reducida a que la
misma resulte acreditada a través de los medios que dichos preceptos disponen: la
certificación técnica de conformidad con el proyecto autorizado, en el caso de obra
nueva, o en el caso de obras por antigüedad «certificación expedida por el
Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o
certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación
de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título» –
artículo 28.4 de la Ley de Suelo–. Por lo que acreditada la superficie construida de
acuerdo con el citado precepto no puede el registrador pretender cuestionar dicha
realidad o acreditación, pues o bien se trata de un ámbito de competencia técnica, o
simplemente resultan acreditados a efectos registrales a través de alguno de dichos
medios legales de prueba de carácter alternativo».
En el supuesto concreto, se trata de una mera corrección de la medida superficial
para que corresponda con la real, y se ha acreditado la superficie construida con
certificado de técnico competente, por lo que no es precisa adaptación de la declaración
obra que se hizo en su día. Este defecto ha de ser revocado.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto
respecto del segundo de los defectos señalados, confirmando el primero.
cve: BOE-A-2023-21129
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
