III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21126)
Resolución de 29 de agosto de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 3 a inscribir una escritura de sobreelevación o sobreedificación y de subedificación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136285
Por otro lado el ejercicio del derecho de edificar un único edificio sobre una finca
registral y parte de otra y proceder posteriormente a su división horizontal conlleva la
coexistencia de dos propiedades perpetuas y permanentes en la finca gravada con el
derecho de edificación: una propiedad separada sobre la parte del edificio construido en
ejercicio del derecho de sobreedificación y subedificación que correspondería a los
dueños del predio colindante; y otra sobre el resto del predio que incluso se extendería
sobre el resto del vuelo y del subsuelo del edificio construido en ejercicio del derecho y
que correspondería a los titulares del predio gravado con el derecho. La articulación de
dicha relación jurídica si bien podría fundamentarse en la autonomía de la voluntad
prevista en el artículo 1255 del Código Civil y en el “numerus apertus” de los derechos
reales conforme a los artículos 2.2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento,
conculcaría además de los preceptos señalados en el párrafo anterior, el principio de
especialidad registral que exige que para la inscripción de nuevas figuras hipotecarias
estas sean claras y precisas de tal forma que no acceda al Registro de la Propiedad
figuras confusas o contradictorias que no permitan una determinación exactas de su
extensión y regulación.
A mayor abundamiento cabría resaltar que en el apartado G) relativo a la cuota y
participación en gastos comunes se señala que a la edificación a construir se le asigna
una cuota a todos los efectos legales de 7,55% si bien la parte que se construya en
ejercicio de derecho de vuelo no va a constituir una edificación independiente ni predios
concretos del régimen de propiedad horizontal del edificio sobre elevado. Es por ello que
esa cuota se atribuirá al conjunto de la edificación soportando los gastos el conjunto de
propietarios de los predios que lo integren en proporción a las cuotas de participación
asignadas en la escritura de régimen de propiedad horizontal. Esta determinación del
derecho y en todo caso la configuración de la edificación como parte integrante del
edificio dividido horizontalmente pero sin constituir predios concretos de la misma a
pesar de tener asignada una cuota de participación es incompatible con la configuración
del derecho de sobreedificación y subedificación y con el requisito previsto en el
artículo 16 del Reglamento Hipotecario en cuanto exige la fijación de las nuevas cuota
que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos comunes además de
no respetar el principio de especialidad registral de nuevo en tanto que el nuevo espacio
volumétrico creado en ejercicio del derecho de sobreelevación y subedificación si bien
tiene asignado una cuota en el régimen de propiedad horizontal en los términos
expresados, no constituye elemento privativo de la misma.
Finalmente cabe destacar que la georreferenciación que se incluye de las parcelas
resultantes de la validación catastral no hace nada más que confirmar la exigencia de
proceder a la previa segregación de la parte de la finca 57540 sobre la que se constituye
el derecho de sobre elevación y subedificación para proceder a su posterior agregación a
la finca 57542 y crear así la finca sobre la cual se va a declarar la obra nueva del edificio
resultante.
Ello sin perjuicio de que en el supuesto caso de que el derecho configurado en la
escritura fuera inscribible, se precisaría la previa inscripción de la base gráfica de las
fincas afectadas dado que la edificación resultante lindaría con parte de la finca gravada
con el derecho de vuelo por lo que con el fin de comprobar que la misma no se
extralimita de la finca gravada sería preciso georreferenciarlas fincas 57540 y 57542
como paso previo a la inscripción y georreferenciación del derecho de vuelo en
consonancia con los artículos 199 y 202 de la Ley Hipotecaria en relación con la
Resolución de la Dirección General de 4 de enero de 2019.
Y por considerarlo un defecto insubsanable se procede a la denegación de los
asientos solicitados del documento mencionado.
Contra la precedente nota de calificación (…)
Oviedo a 27 de abril de 2023 La Registradora de la Propiedad. Fdo: Ana Ámez
Aparicio Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ana Ámez
cve: BOE-A-2023-21126
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136285
Por otro lado el ejercicio del derecho de edificar un único edificio sobre una finca
registral y parte de otra y proceder posteriormente a su división horizontal conlleva la
coexistencia de dos propiedades perpetuas y permanentes en la finca gravada con el
derecho de edificación: una propiedad separada sobre la parte del edificio construido en
ejercicio del derecho de sobreedificación y subedificación que correspondería a los
dueños del predio colindante; y otra sobre el resto del predio que incluso se extendería
sobre el resto del vuelo y del subsuelo del edificio construido en ejercicio del derecho y
que correspondería a los titulares del predio gravado con el derecho. La articulación de
dicha relación jurídica si bien podría fundamentarse en la autonomía de la voluntad
prevista en el artículo 1255 del Código Civil y en el “numerus apertus” de los derechos
reales conforme a los artículos 2.2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento,
conculcaría además de los preceptos señalados en el párrafo anterior, el principio de
especialidad registral que exige que para la inscripción de nuevas figuras hipotecarias
estas sean claras y precisas de tal forma que no acceda al Registro de la Propiedad
figuras confusas o contradictorias que no permitan una determinación exactas de su
extensión y regulación.
A mayor abundamiento cabría resaltar que en el apartado G) relativo a la cuota y
participación en gastos comunes se señala que a la edificación a construir se le asigna
una cuota a todos los efectos legales de 7,55% si bien la parte que se construya en
ejercicio de derecho de vuelo no va a constituir una edificación independiente ni predios
concretos del régimen de propiedad horizontal del edificio sobre elevado. Es por ello que
esa cuota se atribuirá al conjunto de la edificación soportando los gastos el conjunto de
propietarios de los predios que lo integren en proporción a las cuotas de participación
asignadas en la escritura de régimen de propiedad horizontal. Esta determinación del
derecho y en todo caso la configuración de la edificación como parte integrante del
edificio dividido horizontalmente pero sin constituir predios concretos de la misma a
pesar de tener asignada una cuota de participación es incompatible con la configuración
del derecho de sobreedificación y subedificación y con el requisito previsto en el
artículo 16 del Reglamento Hipotecario en cuanto exige la fijación de las nuevas cuota
que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos comunes además de
no respetar el principio de especialidad registral de nuevo en tanto que el nuevo espacio
volumétrico creado en ejercicio del derecho de sobreelevación y subedificación si bien
tiene asignado una cuota en el régimen de propiedad horizontal en los términos
expresados, no constituye elemento privativo de la misma.
Finalmente cabe destacar que la georreferenciación que se incluye de las parcelas
resultantes de la validación catastral no hace nada más que confirmar la exigencia de
proceder a la previa segregación de la parte de la finca 57540 sobre la que se constituye
el derecho de sobre elevación y subedificación para proceder a su posterior agregación a
la finca 57542 y crear así la finca sobre la cual se va a declarar la obra nueva del edificio
resultante.
Ello sin perjuicio de que en el supuesto caso de que el derecho configurado en la
escritura fuera inscribible, se precisaría la previa inscripción de la base gráfica de las
fincas afectadas dado que la edificación resultante lindaría con parte de la finca gravada
con el derecho de vuelo por lo que con el fin de comprobar que la misma no se
extralimita de la finca gravada sería preciso georreferenciarlas fincas 57540 y 57542
como paso previo a la inscripción y georreferenciación del derecho de vuelo en
consonancia con los artículos 199 y 202 de la Ley Hipotecaria en relación con la
Resolución de la Dirección General de 4 de enero de 2019.
Y por considerarlo un defecto insubsanable se procede a la denegación de los
asientos solicitados del documento mencionado.
Contra la precedente nota de calificación (…)
Oviedo a 27 de abril de 2023 La Registradora de la Propiedad. Fdo: Ana Ámez
Aparicio Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ana Ámez
cve: BOE-A-2023-21126
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
