BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 244

Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136286

Aparicio registrador/a de Registro Propiedad de Oviedo 3 a día cinco de mayo del dos
mil veintitrés.»
III
Don G. S. P., en nombre y representación de la sociedad «Constructora Los Álamos,
S.A.», interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante escrito que tuvo entrada
en el citado Registro el 31 de mayo de 2023, en el que alega lo siguiente:
«(…) Primero.
1.1
1.2

Hechos.

(…)
Sobre la calificación de la Sra. Registradora de la Propiedad:

En base a los fundamentos de derecho que se refieren en la nota de calificación
emitida por la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad Número 3 de Oviedo, ésta
la emite con el carácter de negativa, denegando los asientos solicitados por considerar
insubsabables (sic) los defectos advertidos, que, resumidamente, serían los siguientes:
A. La articulación de la relación jurídica constituida (derecho real de sub y
sobreedificación), si bien podría fundamentarse en la autonomía de la voluntad prevista
en el artículo 1255 del Código Civil y en el “numerus apertus” de los derechos reales
conforme a los artículos 2.2 de la Ley Hipotecaria (LH) y 7 de su Reglamento (RH),
conculcaría el principio de especialidad registral (art. 8 LH), en cuanto que “quedaría por
lo tanto patente que la finalidad perseguida mediante la constitución del derecho de
sobre-edificación y subedificación da lugar a una única edificación sobre dos fincas
distintas por lo que lo que procede es la agregación de la porción de la finca sobre el que
se constituye previa segregación”, además de la exigencia de “que para la inscripción de
nuevas figuras hipotecarias estas sean claras y precisas de tal forma que no acceda al
Registro de la Propiedad figuras confusas o contradictorias que no permitan una
determinación exactas de su extensión y regulación”.
B. La configuración de la edificación como parte integrante del edificio dividido
horizontalmente pero sin constituir predios concretos de la misma a pesar de tener asignada
una cuota de participación es incompatible con la configuración del derecho de sobre y
subedificación y con el requisito previsto en el artículo 16 del RH en cuanto exige la fijación
de las nuevas cuota que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos
comunes, además de no respetar el principio de especialidad registral de nuevo en tanto
que el nuevo espacio volumétrico creado en ejercicio del derecho de sobreelevación y
subedificación si bien tiene asignado una cuota en el régimen de propiedad horizontal en los
términos expresados, no constituye elemento privativo de la misma.
Fundamentos de Derecho.

2.1 Es sabido, así parece ponerlo de relieve la Sra. Registradora en su nota de
calificación, que el Tribunal Supremo (por ejemplo, en la STS de 22 de junio de 2009;
Ponente: Seijas Quintana) admite la posibilidad de que en el momento de la formación
de la propiedad horizontal el Promotor o el propietario inicial del edificio se reserven en el
título constitutivo o en los Estatutos del mismo ciertos elementos en principio comunes
de la finca para su construcción posterior, como es el suelo y el vuelo. Ello tiene su
fundamento en el tenor del artículo 16.2 del RH y, analógicamente, por ser una norma
dedicada también al derecho de sobreelevación, en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del
Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales, cuyo art. 553.13
reconoce la validez de la constitución o la reserva expresa del derecho a sobre elevar,
subedificar o edificar en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o de
terceras personas siempre que se establezca en el título de constitución en cláusula
separada y específica de acuerdo con el art. 567.2 (número máximo de plantas; cuotas
de participación; plazo para su ejercicio; precio o contraprestación, si procede...

cve: BOE-A-2023-21126
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Segundo.