BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136284

superficie pero con propiedad permanente al coexistir sobre una misma finca dos
propiedades diferentes e incompatibles como más adelante se explicará.
En el presente caso el derecho de sobreedificación y subelevación implica la
construcción de un único edificio en una finca registral y parte de otra quedando la parte
en esta construida integrada en la primera. Ello no es posible sin que previamente se
proceda a la segregación de la porción de la finca gravada con el derecho de vuelo y su
posterior agregación a la finca a cuyo favor se constituye en base tal y como exigen los
artículos 8 de la Ley Hipotecaria y 44 del Reglamento Hipotecario.
En este sentido los artículos 8.3 y 8.4 de la Ley Hipotecaria disponen que: se
inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: Las fincas urbanas y edificios en
general, aunque pertenezca a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno” y “los
edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o por lo
menos comenzada”. A dicho artículo se remite así mismo el 16 del Reglamento
Hipotecario que regula el derecho de vuelo conforme al cual “2. El derecho de elevar una
o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo
suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve
el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero,
será inscribible conforme a las normas del apartado 3.º del artículo 8 de la Ley y sus
concordantes. En la inscripción se hará constar: a) Las cuotas que hayan de
corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas
para su establecimiento. d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para
el caso de hacer la construcción.” Por su parte el Reglamento Hipotecario en el
artículo 44.1 señala expresamente que: Se inscribirán bajo un sólo número, si los
interesados lo solicitaren, considerándose como una sola finca con arreglo al artículo 8
de la Ley y para los efectos que el mismo expresa, siempre que pertenezca a un solo
dueño o a varios pro indiviso: Primero. Las fincas urbanas, también colindantes, que
físicamente constituyan un solo edificio o casa-habitación.
Por su parte la Dirección General de los Registros y del Notariado, en su resolución
de 30 [sic] de abril de 2019 que resuelve un caso similar al planteado al referirse al
artículo 8 de la Ley Hipotecaria establece que “este artículo se fundamenta en la unidad
arquitectónica de los edificios que cuentan con una serie de elementos, que por su
propia naturaleza son indivisibles y que hacen precisa su inscripción en una sola finca
registral. Entre tales elementos cabe citar las cimentaciones, las cubiertas, los elementos
estructurales, las fachadas o las instalaciones, conducciones y canalizaciones.” Así
mismo en Resolución de 26 de junio de 1987 señaló que “la multiplicidad de situaciones
fácticas posible en esta materia determina la no imposición de construcciones jurídicas
específicas, sino, al contrario, de reconocimiento a los particulares de la facultad de
elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el Ordenamiento,
resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de
los fines o intereses perseguidos. Ahora bien, esta libertad de configuración debe
moverse dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y a los limites
derivados de la trascendencia “erga omnes” del status jurídico de los bienes, siendo
principio básico de nuestro Ordenamiento el de accesión de lo edificado al suelo
(artículos 353 y 358 del Código civil), de modo que toda pretendida excepción no podrá
ser reconocida jurídicamente si no cuenta con respaldo legal suficiente... y que la
articulación jurídica elegida no puede desconocer las características físicas de la
situación contemplada”, añadiendo igualmente que “sería artificioso pretender una
auténtica división del todo para encubrir después bajo una complicada y minuciosa
regulación la carencia de verdadera autonomía e independencia de las partes
resultantes”.
En el presente supuesto queda por lo tanto patente que la finalidad perseguida
mediante la constitución del derecho de sobredificación y subedificación da lugar a una
única edificación sobre dos fincas distintas por lo que lo que procede es la agregación de
la porción de la finca sobre el que se constituye previa segregación.

cve: BOE-A-2023-21126
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Núm. 244