BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136283

En todo caso la parte del edificio construida en la finca 57542 (subparcela 44.2) y en
la finca 57540 (subparcela 44.1) va a constituir una edificación física y estructuralmente
independiente de la que pueda existir sobre el resto de la finca 57540 por lo que el titular
del derecho de edificación y los propietarios del edificio resultantes de su ejecución no
contribuirán a los gastos comunes de la propiedad del edificio que en su día se pueda
construir sobre el resto de la parcela 57540 sino solamente a aquellos que fueren
derivados o atribuibles directa y únicamente al propio solar en cuanto tal.
A la edificación a construir se le asigna una cuota de 7,55%, señalándose que la
parte construida en virtud del derecho de sobrelevación no va a constituir una edificación
independiente, ni tampoco unos predios concretos del régimen de propiedad horizontal
del edificio sobreelevado sino una parte del edificio a construir, por lo que esa cuota a
efectos del reparto de gastos, se atribuirá al conjunto de esa edificación, soportándose
los gastos por el conjunto de propietarios de los predios que lo integren, en proporción a
la cuotas de participación asignadas respectivamente en la escritura de división del
régimen de propiedad horizontal de aquel. Así mismo dicho derecho incluye la facultad
de arrimar la construcción realizada en la finca registral 57542 y parte de la finca 57540
en ejercicio del derecho a la que exista en el futuro sobre el resto del predio 57540 y
conectar los elementos constructivos de una y de otra, así como enlazar y comunicar las
plantas de sótano de uno y otro edificio.
Se pacta así mismo la transmisibilidad y gravamen del derecho constituido ligada a la
transmisión conjunta con la finca a cuyo favor se constituye y su extinción si dicha finca
se transmite sin transmitir conjuntamente el derecho de elevación.
Finalmente la eficacia del derecho que sujeta a la condición suspensiva de que uno
al menos de los solares afectados por el mismo pase a ser en todo o parte propiedad de
terceros distintos del propio titular [sic] o se constituya sobre alguno de ambos algún
derecho real limitativo del dominio a favor de terceros.
Se incorpora a la escritura informe positivo de validación catastral de la que partiendo
de la superficie de las fincas registrales según el catastro se crean dos nuevas fincas
mediante agregación a la finca 57542 una porción de terreno previamente segregada de
la 57540 y coincidente con la franja de terreno sobre la que se constituye el derecho de
sobredificación y subedificación y que por lo tanto presuponen una agrupación de fincas
para formar dos nuevas.
Fundamentos de Derecho:
En virtud de la escritura presentada se configura un derecho real autónomo e
independiente sobre parte de una finca registral no edificada quedando parte de la
misma gravada con el derecho a edificar y pasando la propiedad de lo edificado a ser
parte integrante de otro edificio proyectado sobre finca colindante a cuyo favor se
constituye el derecho de edificación.
Es por ello que el ejercicio del derecho de edificación tal y como consta configurado
por un lado se proyecta sobre un solar no edificado y por otro va a da lugar a la
declaración de una obra nueva de un único edificio en dos fincas registrales
independientes y a su posterior división horizontal pasando los nuevos elementos
generados en ejercicio del derecho de edificación a formar parte integrante del edificio
construido sobre la finca registral a cuyo favor se constituye el derecho y en su caso del
régimen de propiedad horizontal que sobre dicho edificio se cree.
En cuanto a la posibilidad de constituir un derecho de vuelo sobre un suelo edificable
pero aún no edificado cabe destacar que el tenor literal del artículo 16.2 del Reglamento
Hipotecario por el que se regula el derecho de vuelo se refiere exclusivamente a edificios.
No obstante, la Resolución de la Dirección General de 20 de noviembre de 2002 parece
admitir dicha posibilidad que sí está contemplada expresamente en el artículo 567.1 del
Libro Quinto del Código Civil de Cataluña. En todo caso admitida la posibilidad de
constitución de un derecho de vuelo sobre un solar es preciso que el mismo lleve
aparejada una distribución en propiedad horizontal sobre el edificio a construir. Lo que no
cabría es que se constituyera el derecho de vuelo sobre el solar como un derecho de

cve: BOE-A-2023-21126
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Núm. 244