III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21117)
Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se suspende la nota marginal sobre las fincas registrales contenidas en una unidad de ejecución en el sistema de compensación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136202
afección de los terrenos al cumplimiento de las obligaciones derivadas del
procedimiento.
En el caso del sistema de compensación, la nota marginal tiene varias funciones: a)
por una parte, refleja la iniciación del sistema de compensación, una vez constituida en
escritura pública, la junta de compensación; b) por otra parte, refleja la afección de las
fincas al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación, que
son diferentes según se trate de propietarios incorporados o no a la junta de
compensación, pues para los no incorporados esa afección es la de soportar la
expropiación forzosa, mientras que para los incorporados es soportar las actuaciones de
la junta de compensación; c) además, la nota refleja la expedición de la certificación
registral de dominio y cargas, que ha de incorporarse al expediente, lo que determina el
efecto de no tener que ser notificados los titulares posteriores a la nota, de los tramites
del expediente, y d) en fin, la nota marginal determina los asientos posteriores a cancelar
formalmente, conforme a los artículos 14 y siguientes del Real Decreto 1093/1997.
Por el contrario, la falta de solicitud y extensión de la nota podría desembocar en la
imposibilidad de la inscripción de un proyecto por razón de la existencia de nuevos
titulares de derechos inscritos que no hayan sido tenidos en cuenta en la confección del
proyecto.
Por esta razón, también las legislaciones autonómicas han incorporado como
tramite esencial del procedimiento de elaboración de los proyectos de parcelación la
solicitud de extensión de dicha nota. Y en concreto en la legislación urbanística de
Andalucía, la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del
territorio de Andalucía, en su artículo 102.4 establece que: «El establecimiento del
sistema de actuación por compensación y, en su caso, la aprobación de los estatutos y
las bases de actuación de la Junta de Compensación determinarán, con arreglo al
artículo 92.3, la afectación real de la totalidad de los terrenos incluidos en la unidad de
ejecución al cumplimiento de los deberes legales y las obligaciones inherentes a dicho
sistema, con constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal». Y en
el artículo 102.1.b: «La iniciativa para el establecimiento del sistema de actuación por
compensación corresponderá a: (…) b) Las personas propietarias que representen más
del cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de ejecución, que se constituirán
en Junta de Compensación, salvo en los casos previstos en el apartado 7 del
artículo 103».
3. En el sistema de compensación, la gestión y ejecución de la urbanización de un
polígono o unidad de actuación se realiza por los mismos propietarios del suelo
comprendido en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas, constituyéndose a
tal fin en junta de compensación.
Los propietarios de las fincas afectadas pueden incorporarse de manera voluntaria a
la junta de compensación. Respecto de los propietarios que no lo hacen, la legislación
autonómica, en este caso la de Andalucía, establece la expropiación de sus fincas, de la
que será beneficiaria la propia junta de compensación. O como alternativa a la
expropiación, regula la reparcelación forzosa de los terrenos no incorporados, que se
articula mediante su ocupación en favor de la junta de compensación, reconociéndose a
sus titulares el derecho a la adjudicación de terrenos edificables en proporción a la
superficie aportada, con la reducción adecuada para compensar los gastos de
urbanización correspondientes.
La decisión de adherirse o no a la Junta es una mera volición interna del propietario.
Ahora bien, en los casos en que alguna de las fincas incluidas en la unidad de actuación
pertenece a más de una persona, se plantea el problema de determinar la forma en que
los cotitulares deben adoptar esa decisión. Lo usual es que todos ellos acuerden
voluntariamente incorporarse a la Junta, pero puede ocurrir que existan voces
discordantes dentro de la comunidad de bienes.
En este caso debe prescindirse de la naturaleza jurídica de la adhesión a la Junta y
poner el acento en la libertad de los propietarios afectados para decidir si se suman a
ella o no. El reconocimiento de esta libertad es una manifestación de la esencia del
cve: BOE-A-2023-21117
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136202
afección de los terrenos al cumplimiento de las obligaciones derivadas del
procedimiento.
En el caso del sistema de compensación, la nota marginal tiene varias funciones: a)
por una parte, refleja la iniciación del sistema de compensación, una vez constituida en
escritura pública, la junta de compensación; b) por otra parte, refleja la afección de las
fincas al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación, que
son diferentes según se trate de propietarios incorporados o no a la junta de
compensación, pues para los no incorporados esa afección es la de soportar la
expropiación forzosa, mientras que para los incorporados es soportar las actuaciones de
la junta de compensación; c) además, la nota refleja la expedición de la certificación
registral de dominio y cargas, que ha de incorporarse al expediente, lo que determina el
efecto de no tener que ser notificados los titulares posteriores a la nota, de los tramites
del expediente, y d) en fin, la nota marginal determina los asientos posteriores a cancelar
formalmente, conforme a los artículos 14 y siguientes del Real Decreto 1093/1997.
Por el contrario, la falta de solicitud y extensión de la nota podría desembocar en la
imposibilidad de la inscripción de un proyecto por razón de la existencia de nuevos
titulares de derechos inscritos que no hayan sido tenidos en cuenta en la confección del
proyecto.
Por esta razón, también las legislaciones autonómicas han incorporado como
tramite esencial del procedimiento de elaboración de los proyectos de parcelación la
solicitud de extensión de dicha nota. Y en concreto en la legislación urbanística de
Andalucía, la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del
territorio de Andalucía, en su artículo 102.4 establece que: «El establecimiento del
sistema de actuación por compensación y, en su caso, la aprobación de los estatutos y
las bases de actuación de la Junta de Compensación determinarán, con arreglo al
artículo 92.3, la afectación real de la totalidad de los terrenos incluidos en la unidad de
ejecución al cumplimiento de los deberes legales y las obligaciones inherentes a dicho
sistema, con constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal». Y en
el artículo 102.1.b: «La iniciativa para el establecimiento del sistema de actuación por
compensación corresponderá a: (…) b) Las personas propietarias que representen más
del cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de ejecución, que se constituirán
en Junta de Compensación, salvo en los casos previstos en el apartado 7 del
artículo 103».
3. En el sistema de compensación, la gestión y ejecución de la urbanización de un
polígono o unidad de actuación se realiza por los mismos propietarios del suelo
comprendido en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas, constituyéndose a
tal fin en junta de compensación.
Los propietarios de las fincas afectadas pueden incorporarse de manera voluntaria a
la junta de compensación. Respecto de los propietarios que no lo hacen, la legislación
autonómica, en este caso la de Andalucía, establece la expropiación de sus fincas, de la
que será beneficiaria la propia junta de compensación. O como alternativa a la
expropiación, regula la reparcelación forzosa de los terrenos no incorporados, que se
articula mediante su ocupación en favor de la junta de compensación, reconociéndose a
sus titulares el derecho a la adjudicación de terrenos edificables en proporción a la
superficie aportada, con la reducción adecuada para compensar los gastos de
urbanización correspondientes.
La decisión de adherirse o no a la Junta es una mera volición interna del propietario.
Ahora bien, en los casos en que alguna de las fincas incluidas en la unidad de actuación
pertenece a más de una persona, se plantea el problema de determinar la forma en que
los cotitulares deben adoptar esa decisión. Lo usual es que todos ellos acuerden
voluntariamente incorporarse a la Junta, pero puede ocurrir que existan voces
discordantes dentro de la comunidad de bienes.
En este caso debe prescindirse de la naturaleza jurídica de la adhesión a la Junta y
poner el acento en la libertad de los propietarios afectados para decidir si se suman a
ella o no. El reconocimiento de esta libertad es una manifestación de la esencia del
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Núm. 244
