BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136248

adaptación deberá ser otorgada por el presidente de la comunidad de propietarios,
previo acuerdo de la propia comunidad adoptado por mayoría simple de asistentes a la
Junta que se convoque al efecto. En la escritura de adaptación, el propietario único del
inmueble deberá describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se
van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de
los ya enajenados. Si desea comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos
de aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los
períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de
que el régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos no
enajenados. Si desea transformar todo el régimen para convertirlo en un régimen de
derechos de aprovechamiento por turno, tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo
cumpliendo todos los requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que
tuviera el régimen preexistente, incluso si era indefinida. 3. Sin perjuicio de lo dispuesto
en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima
de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de
duración inferior, o que hagan, en la escritura de adaptación, declaración expresa de
continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto».
Y en la misma línea, la disposición transitoria única de la Ley 4/2012 también alude a
la necesidad de adaptación.
Lo hasta ahora expuesto, tiene perfecta virtualidad siempre que el régimen de
aprovechamiento se haya adaptado a la normativa vigente.
De los documentos que obran en el expediente, resulta que el régimen se constituyó
de tal modo que los titulares de los derechos son propietarios del inmueble por cuotas
indivisas que llevan aparejado el disfrute de un turno determinado, por lo tanto, parece
evidente que el régimen es el anterior a la Ley de 1998, sin que haya sido adaptado.
Tampoco fueron objeto de adaptación ni el contrato privado de compraventa del derecho
de aprovechamiento, ni su elevación a público (precisamente ese es el motivo que
determina su nulidad).
5. No resultan por lo tanto sostenibles los argumentos esgrimidos por el registrador
en los hechos 2 y 3, dado que los adquirentes, no adquirieron el pleno dominio. Tal y
como se expuso, son adquirentes de un derecho real limitado. Por este mismo motivo,
tampoco ostentan una cotitularidad sobre los elementos comunes del inmueble; pues la
titularidad del inmueble corresponde al constituyente del régimen, de suerte que los
recurrentes únicamente gozan de un derecho de aprovechamiento temporalmente
limitado. No se debe olvidar que además dispone la propia ley en su artículo 23.4: «El
derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una
cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra
manera que contenga la palabra propiedad».
Por este mismo motivo, no puede hablarse de cuotas ni de acrecimientos en las
cuotas, pues las únicas cuotas a las que alude la ley son las cuotas por satisfacer por la
prestación de los servicios complementarios; cuotas que evidentemente son específicas
para cada aprovechamiento, en los términos fijados en la escritura constitutiva del
régimen e invariables salvo que sean objeto de modificación con los requisitos para ello
requeridos o actualizadas en los términos pactados (artículo 30.1.5.º).
Siguiendo esta línea argumental, presentado en el Registro de la Propiedad,
mandamiento judicial ordenando la cancelación del asiento registral en el que figura
inscrito el turno correspondiente, ésta puede llevarse a cabo sin mayor inconveniente, y
sin que quepa plantearse la intervención de todos los demás titulares ya que no se
produce ninguna alteración de cuota en los demás aprovechamientos concurrentes
sobre el mismo alojamiento. Simplemente ocurriría que el derecho, cuya transmisión ha
sido declarada nula, volvería a su estado de latencia libraria, sin que por lo hasta ahora
expuesto, puedan resultar consecuencias perjudiciales para los demás.
6. A lo argumentado habría que sumar que, de seguirse la postura sostenida por el
registrador en la nota de calificación, se llegaría a consecuencias indeseadas: se
dificultaría sobremanera la figura del desistimiento regulado en el artículo 12 de la ley y

cve: BOE-A-2023-21121
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Núm. 244