BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136263

El hecho de que el notario recurrente afirme que no tuvo conocimiento de la
calificación negativa hasta el momento en que recibió la notificación de la misma por vía
de correo ordinario con acuse de recibo el día 25 de abril de 2023, que si se considerase
como la fecha de notificación al notario de la calificación, supondría que el recurso habría
sido interpuesto dentro del plazo de un mes, determina que surjan dudas acerca del
momento en que se ha de considerar efectuada la notificación –el hecho de que se
recibiese una notificación por correo ordinario que no era necesario hacer, pues bastaba
con la previa notificación por vía electrónica ex artículo 112 de la Ley 24/2001, hace que
se convierta en razonable la posibilidad de que el notario autorizante no tuviese
conocimiento de la calificación negativa hasta que recibió esta notificación por correo
ordinario–, dudas que a su vez conducen, en aplicación del principio «in dubio pro
actione», a la admisión del recurso, a lo cual se unen razones de economía procesal, ya
que una nueva presentación del título seguida de la misma calificación podría conducir al
mismo recurso.
5. La cuestión de fondo que se plantea en el expediente es si es necesario o no,
para la inscripción de una compraventa del dominio de una participación indivisa de finca
destinada a aparcamientos y trasteros que se concreta en una determinada plaza de
aparcamiento identificada con un número, que se describa dicha plaza de aparcamiento.
El artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en
materia urbanística, aprobado por el Real Decreto 1097/1997, de 4 de julio, impone, para
los supuestos de transmisión de una participación indivisa de finca destinada a garajes,
que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, que se incluya en el
título «la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden,
linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción
correspondiente a los elementos comunes».
La especificación de estos datos, incluida la descripción correspondiente a los
elementos comunes, como afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 5 de
diciembre de 2011, es una exigencia de claridad registral impuesta por el citado
artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997 cuando se opte por esa modalidad de
comunidad prevista en el mismo, que entronca con el principio de especialidad en lo
referente a la descripción de las fincas, recogido entre otros en los artículos 9 de la Ley
Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario.
En este sentido, este Centro Directivo ha señalado reiteradamente (vid., por todas, la
Resolución de 14 de febrero de 2013) que la fijación de determinadas cuotas indivisas,
como consecuencia de la pretendida división de un local-garaje que forma parte de una
propiedad horizontal, no da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas
jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad
horizontal constituido sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su
rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda
hablarse de propiedad separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con
definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la
delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente
sobre el que se proyecte ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce
se concrete esa participación abstracta. Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que
se señalen por el propietario único del local carecerán de sustantividad jurídica actual
que permita diferenciarlas entre sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un
número (cfr. Resoluciones de 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996, 5 de
enero de 1998, 19 de julio de 2011 y 14 de febrero de 2013).
Por lo tanto, habiéndose omitido en este caso en el título calificado la descripción
pormenorizada de la plaza de aparcamiento cuyo uso y disfrute exclusivo se asigna a la
participación indivisa de finca transmitida, con fijación de sus linderos, dimensiones
perimetrales y superficie útil –sin que conste tampoco en el mismo la descripción de los
elementos comunes del local destinado a aparcamiento en que aquella se ubica, que
delimitan de modo excluyente los espacios susceptibles de ser usados de forma privativa
por los titulares de las plazas de aparcamiento, aunque nada se ha expresado acerca de

cve: BOE-A-2023-21123
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Núm. 244