III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21124)
Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se suspende la inscripción de una instancia firmada digitalmente en unión de acta notarial de manifestaciones por la que se solicita la suspensión de la inscripción de una adjudicación administrativa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136271
títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Por tanto, confiriendo
dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro sobre los
posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los registradores
despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico
de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí».
En el mismo sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 24 de septiembre
de 2020 declaró en su fundamento de Derecho segundo: «la calificación de un
documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la
situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto
significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes
de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido
presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían
cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la
cancelación de los mismos».
En el supuesto de este expediente, como se ha expuesto en el anterior fundamento,
al tiempo de presentarse la instancia existía vigente un asiento de presentación,
extendido con anterioridad, de un título calificado negativamente que, durante la vigencia
de su asiento de presentación, ha sido suficientemente subsanado y por tanto
despachado con carácter previo.
La recurrente alega que, al tiempo de presentarse su instancia, la finca aún estaba
inscrita a su favor, pero constando extendido un asiento previo este es preferente en el
despacho en cumplimiento del principio de prioridad resultante de los artículos 17, 18, 20
y 24 de la Ley Hipotecaria, antes expuesto, conforme al cual, al adquirente según
registro de derechos no pueden oponérsele títulos suscritos por el anterior titular registral
presentados con posterioridad a su propio título.
Por su parte, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria determina que «para inscribir o
anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el
dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito
o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los
actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta
de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción
solicitada».
Por lo tanto, el orden de despacho de los documentos presentados se ha efectuado
correctamente resultando la finca inscrita a favor de tercero, por lo que el defecto debe
confirmarse.
3. El segundo de los defectos hace alusión a que el documento presentado es una
instancia privada telemática firmada por la recurrente sin que se haya acompañado copia
auténtica del acta de manifestaciones a que hace referencia. También se acompaña, sin
código seguro de verificación ni firma digital administrativa alguna, la solicitud al Tribunal
Económico-Administrativo Regional de Castilla-La Mancha para que se estime
reclamación económica administrativa y que se inste a la Agencia Tributaria, Delegación
Especial de Castilla-La Mancha, a rectificar la adjudicación resultante de la subasta que
dio lugar al acta de adjudicación.
El principio de titulación pública resulta consagrado en nuestra legislación hipotecaria
en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento de desarrollo, de tal
manera que, con carácter general, queda vedado el acceso al registro a documentos que
adolezcan de tal carácter.
Así ha sido reconocido por numerosas Resoluciones, entre otras la de 9 de abril
de 2010, extendiendo tal exigencia a los documentos complementarios.
Así, señala respecto de la aportación por fotocopia de ciertos documentos
complementarios, que «es principio básico de nuestro Derecho Hipotecario que, como
regla general, sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro.
Tratándose de documentos notariales, la copia autorizada o el testimonio notarial
correspondiente; y tratándose de documentos judiciales, las copias certificadas y los
testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda
cve: BOE-A-2023-21124
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Jueves 12 de octubre de 2023
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títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Por tanto, confiriendo
dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro sobre los
posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los registradores
despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico
de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí».
En el mismo sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 24 de septiembre
de 2020 declaró en su fundamento de Derecho segundo: «la calificación de un
documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la
situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto
significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes
de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido
presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían
cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la
cancelación de los mismos».
En el supuesto de este expediente, como se ha expuesto en el anterior fundamento,
al tiempo de presentarse la instancia existía vigente un asiento de presentación,
extendido con anterioridad, de un título calificado negativamente que, durante la vigencia
de su asiento de presentación, ha sido suficientemente subsanado y por tanto
despachado con carácter previo.
La recurrente alega que, al tiempo de presentarse su instancia, la finca aún estaba
inscrita a su favor, pero constando extendido un asiento previo este es preferente en el
despacho en cumplimiento del principio de prioridad resultante de los artículos 17, 18, 20
y 24 de la Ley Hipotecaria, antes expuesto, conforme al cual, al adquirente según
registro de derechos no pueden oponérsele títulos suscritos por el anterior titular registral
presentados con posterioridad a su propio título.
Por su parte, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria determina que «para inscribir o
anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el
dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito
o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los
actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta
de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción
solicitada».
Por lo tanto, el orden de despacho de los documentos presentados se ha efectuado
correctamente resultando la finca inscrita a favor de tercero, por lo que el defecto debe
confirmarse.
3. El segundo de los defectos hace alusión a que el documento presentado es una
instancia privada telemática firmada por la recurrente sin que se haya acompañado copia
auténtica del acta de manifestaciones a que hace referencia. También se acompaña, sin
código seguro de verificación ni firma digital administrativa alguna, la solicitud al Tribunal
Económico-Administrativo Regional de Castilla-La Mancha para que se estime
reclamación económica administrativa y que se inste a la Agencia Tributaria, Delegación
Especial de Castilla-La Mancha, a rectificar la adjudicación resultante de la subasta que
dio lugar al acta de adjudicación.
El principio de titulación pública resulta consagrado en nuestra legislación hipotecaria
en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento de desarrollo, de tal
manera que, con carácter general, queda vedado el acceso al registro a documentos que
adolezcan de tal carácter.
Así ha sido reconocido por numerosas Resoluciones, entre otras la de 9 de abril
de 2010, extendiendo tal exigencia a los documentos complementarios.
Así, señala respecto de la aportación por fotocopia de ciertos documentos
complementarios, que «es principio básico de nuestro Derecho Hipotecario que, como
regla general, sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro.
Tratándose de documentos notariales, la copia autorizada o el testimonio notarial
correspondiente; y tratándose de documentos judiciales, las copias certificadas y los
testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda
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