III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21115)
Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136181
1489 y 1493 del Código Civil y 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
de 1881 y 693.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por ello, se entiende que el derecho de tanteo o retracto establecido para el supuesto
de compraventa voluntaria se reconozca también en los supuestos de ventas judiciales
(cfr. artículos 1636 y 1640 del Código Civil).
Por tanto, para la inscripción del decreto de adjudicación en una ejecución forzosa es
necesario, también como tesis de principio, que se justifique haberse hecho las
notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de
inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
La doctrina expuesta no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de
vivienda concertados, bien antes de entrar en vigor de la reforma de la Ley de
Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, esto es, el 6 de junio
de 2013; o bien tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, es decir, a partir del día 6 de marzo
de 2019.
3. Admitida la procedencia del derecho de retracto arrendaticio, en los términos que
resultan de las anteriores consideraciones, debe dilucidarse en el presente caso si la
expresión «de lo actuado durante el proceso no constan arrendatarios en las fincas
hipotecadas», que figura en el decreto judicial de adjudicación calificado, y las
manifestaciones vertidas por la administradora de la sociedad adjudicataria en acta
notarial autorizada el día 17 de marzo de 2023 (en la que afirma «que la citada finca se
encuentra actualmente libre de ocupantes e inquilinos»), son suficientes para entender
cumplido el mandato impuesto por el apartado 5 del mismo artículo 25 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, antes transcrito.
Respecto de la forma en que debe hacerse constar la libertad de arrendamiento de la
finca para que la inscripción pueda realizarse, este Centro Directivo tiene declarado que,
dadas las particularidades de la transmisión, dicha manifestación puede y debe hacerla
el adquirente en las propias actuaciones judiciales, ante notario, o mediante instancia
firmada o ratificada ante el registrador, no bastando una mera alegación de que del
procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios y sin que la misma pueda ser
inferida de otros datos o documentos, al ser una manifestación de contenido expreso y
específico.
Así, en caso de que la finca se halle arrendada, es el nuevo propietario quien, a fin
de cuentas, tiene la obligación de notificar al arrendatario para que ejercite el retracto
cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que iba a realizar para que pudiera ejercer el tanteo- (cfr. artículos 25.3 de la de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos y 48.2 del texto refundido de la misma ley
de 1964).
En el presente caso no existe una mera alegación de que del procedimiento no
resulta la existencia de arrendatarios, sino que, además de la referencia en la resolución
judicial de que no constan arrendatarios, el adquirente ha manifestado ante notario que
la finca adjudicada se encuentra libre de ocupantes e inquilinos. De este modo, quedan
cubiertas las exigencias del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los
términos antes expuestos.
Por lo tanto, el defecto debe ser revocado.
4. En relación con el segundo defecto expresado por el registrador (relativo a la
cantidad reclamada en la ejecución por capital, intereses ordinarios, intereses de demora
y costas respecto de cada una de las fincas, ya que, a su juicio, las señaladas exceden
de la cobertura hipotecaria), debe tenerse en cuenta que el procedimiento de ejecución
directa contra los bienes hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley
Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la
base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento
respectivo.
cve: BOE-A-2023-21115
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136181
1489 y 1493 del Código Civil y 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
de 1881 y 693.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por ello, se entiende que el derecho de tanteo o retracto establecido para el supuesto
de compraventa voluntaria se reconozca también en los supuestos de ventas judiciales
(cfr. artículos 1636 y 1640 del Código Civil).
Por tanto, para la inscripción del decreto de adjudicación en una ejecución forzosa es
necesario, también como tesis de principio, que se justifique haberse hecho las
notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de
inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
La doctrina expuesta no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de
vivienda concertados, bien antes de entrar en vigor de la reforma de la Ley de
Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, esto es, el 6 de junio
de 2013; o bien tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, es decir, a partir del día 6 de marzo
de 2019.
3. Admitida la procedencia del derecho de retracto arrendaticio, en los términos que
resultan de las anteriores consideraciones, debe dilucidarse en el presente caso si la
expresión «de lo actuado durante el proceso no constan arrendatarios en las fincas
hipotecadas», que figura en el decreto judicial de adjudicación calificado, y las
manifestaciones vertidas por la administradora de la sociedad adjudicataria en acta
notarial autorizada el día 17 de marzo de 2023 (en la que afirma «que la citada finca se
encuentra actualmente libre de ocupantes e inquilinos»), son suficientes para entender
cumplido el mandato impuesto por el apartado 5 del mismo artículo 25 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, antes transcrito.
Respecto de la forma en que debe hacerse constar la libertad de arrendamiento de la
finca para que la inscripción pueda realizarse, este Centro Directivo tiene declarado que,
dadas las particularidades de la transmisión, dicha manifestación puede y debe hacerla
el adquirente en las propias actuaciones judiciales, ante notario, o mediante instancia
firmada o ratificada ante el registrador, no bastando una mera alegación de que del
procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios y sin que la misma pueda ser
inferida de otros datos o documentos, al ser una manifestación de contenido expreso y
específico.
Así, en caso de que la finca se halle arrendada, es el nuevo propietario quien, a fin
de cuentas, tiene la obligación de notificar al arrendatario para que ejercite el retracto
cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que iba a realizar para que pudiera ejercer el tanteo- (cfr. artículos 25.3 de la de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos y 48.2 del texto refundido de la misma ley
de 1964).
En el presente caso no existe una mera alegación de que del procedimiento no
resulta la existencia de arrendatarios, sino que, además de la referencia en la resolución
judicial de que no constan arrendatarios, el adquirente ha manifestado ante notario que
la finca adjudicada se encuentra libre de ocupantes e inquilinos. De este modo, quedan
cubiertas las exigencias del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los
términos antes expuestos.
Por lo tanto, el defecto debe ser revocado.
4. En relación con el segundo defecto expresado por el registrador (relativo a la
cantidad reclamada en la ejecución por capital, intereses ordinarios, intereses de demora
y costas respecto de cada una de las fincas, ya que, a su juicio, las señaladas exceden
de la cobertura hipotecaria), debe tenerse en cuenta que el procedimiento de ejecución
directa contra los bienes hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley
Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la
base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento
respectivo.
cve: BOE-A-2023-21115
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
