III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21115)
Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136180
Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles; 101 del Real
Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de
Recaudación; la Sentencia del Tribunal Supremo número 783/2021, de 15 de noviembre;
las Resoluciones de la de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19
y 20 de noviembre de 1987, 22 de febrero de 1989, 5 de noviembre de 1993, 22 de
marzo de 1999, 6 de febrero de 2001, 20 de septiembre de 2002, 15 de marzo de 2006,
13 de abril y 8 de noviembre de 2012, 31 de enero y 10 de julio de 2013, 24 de junio
de 2014, 28 de octubre de 2015, 24 de marzo y 21 de julio de 2017, 14 de septiembre
y 11 de octubre de 2018 y 4 de julio, 6 de agosto y 10 de octubre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de
febrero de 2020, 3 de noviembre de 2021, 8 de febrero, 13 de junio y 10 de agosto
de 2022 y 16 de enero, 21 de abril y 14 de junio de 2023.
1. Se plantea en este expediente si es inscribible en el Registro de la Propiedad el
testimonio de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación dictados con
ocasión de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.
El registrador suspende la inscripción porque considera que el título presentado
adolece de tres defectos que impiden su inscripción: a) no consta la situación
arrendaticia de las fincas en el momento del remate y adjudicación; b) no resulta
determinada la cantidad reclamada en la ejecución por capital, intereses ordinarios,
intereses de demora y costas respecto de cada una de las fincas ya que las señaladas
exceden de la cobertura hipotecaria, y c) según resulta del Registro, aparece anotada
sobre la finca una prohibición de disponer ordenada por la Agencia Estatal de
Administración Tributaria.
2. Por lo que se refiere al primero de los defectos, relativo a la declaración sobre la
situación arrendaticia de la finca adjudicada, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos establece para el caso de «venta de la vivienda arrendada» (también en caso
de venta de fincas para uso distinto del de vivienda) que el arrendatario tendrá derecho
de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en el mismo
precepto legal: «2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca
arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le
notifique en forma fehaciente la decisión de vender (…). 3. En el caso a que se refiere el
apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo
dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, (…). El derecho de retracto caducará a
los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma
fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en
que se efectuó la compraventa, mediante entrega (…)».
Y al aspecto registral se refiere el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para inscribir
en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá
justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas
en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda
vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el
vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público».
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de
noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo de 1999, 6 de febrero
de 2001, 20 de septiembre de 2002, 15 de marzo de 2006, 8 de febrero de 2022 y 21 de
abril de 2023, entre otras), en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan
los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario
para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su
ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la
finca adjudicada.
Se afirma en la Resolución de 24 de marzo de 2017 que, como tesis de principio, la
ejecución forzosa de finca está comprendida en el concepto amplio de compraventa. El
Código Civil, al referirse a aquélla, emplea los términos venta pública (cfr. artículo 464
del Código Civil) o venta en subasta pública o judicial (cfr. entre otros los artículos 1459,
cve: BOE-A-2023-21115
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136180
Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles; 101 del Real
Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de
Recaudación; la Sentencia del Tribunal Supremo número 783/2021, de 15 de noviembre;
las Resoluciones de la de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19
y 20 de noviembre de 1987, 22 de febrero de 1989, 5 de noviembre de 1993, 22 de
marzo de 1999, 6 de febrero de 2001, 20 de septiembre de 2002, 15 de marzo de 2006,
13 de abril y 8 de noviembre de 2012, 31 de enero y 10 de julio de 2013, 24 de junio
de 2014, 28 de octubre de 2015, 24 de marzo y 21 de julio de 2017, 14 de septiembre
y 11 de octubre de 2018 y 4 de julio, 6 de agosto y 10 de octubre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de
febrero de 2020, 3 de noviembre de 2021, 8 de febrero, 13 de junio y 10 de agosto
de 2022 y 16 de enero, 21 de abril y 14 de junio de 2023.
1. Se plantea en este expediente si es inscribible en el Registro de la Propiedad el
testimonio de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación dictados con
ocasión de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.
El registrador suspende la inscripción porque considera que el título presentado
adolece de tres defectos que impiden su inscripción: a) no consta la situación
arrendaticia de las fincas en el momento del remate y adjudicación; b) no resulta
determinada la cantidad reclamada en la ejecución por capital, intereses ordinarios,
intereses de demora y costas respecto de cada una de las fincas ya que las señaladas
exceden de la cobertura hipotecaria, y c) según resulta del Registro, aparece anotada
sobre la finca una prohibición de disponer ordenada por la Agencia Estatal de
Administración Tributaria.
2. Por lo que se refiere al primero de los defectos, relativo a la declaración sobre la
situación arrendaticia de la finca adjudicada, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos establece para el caso de «venta de la vivienda arrendada» (también en caso
de venta de fincas para uso distinto del de vivienda) que el arrendatario tendrá derecho
de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en el mismo
precepto legal: «2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca
arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le
notifique en forma fehaciente la decisión de vender (…). 3. En el caso a que se refiere el
apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo
dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, (…). El derecho de retracto caducará a
los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma
fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en
que se efectuó la compraventa, mediante entrega (…)».
Y al aspecto registral se refiere el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para inscribir
en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá
justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas
en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda
vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el
vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público».
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de
noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo de 1999, 6 de febrero
de 2001, 20 de septiembre de 2002, 15 de marzo de 2006, 8 de febrero de 2022 y 21 de
abril de 2023, entre otras), en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan
los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario
para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su
ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la
finca adjudicada.
Se afirma en la Resolución de 24 de marzo de 2017 que, como tesis de principio, la
ejecución forzosa de finca está comprendida en el concepto amplio de compraventa. El
Código Civil, al referirse a aquélla, emplea los términos venta pública (cfr. artículo 464
del Código Civil) o venta en subasta pública o judicial (cfr. entre otros los artículos 1459,
cve: BOE-A-2023-21115
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Núm. 244
