BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136130

A continuación, el registrador manifiesta en su nota de calificación que “Dicha cesión
del derecho de ocupación tramitada conforme a la Real Orden 16 de abril de 1920, tiene
la consideración de concesión administrativa”.
Se aprecian varias contradicciones en las manifestaciones del registrador. Por una
parte, se dice que existe un “derecho de ocupación”, y a continuación se dice que “tiene
la consideración de concesión administrativa”. Y en la nota de calificación, y en las
sucesivas certificaciones y notas simples emitidas por el Registro de San Lorenzo del
Escorial se habla literalmente de “pleno dominio” y “nuda propiedad”.
Si se tratase de concesión administrativa, como afirma el registrador, el derecho de
los titulares sería no de “derecho de ocupación”, concepto completamente ajeno a las
concesiones administrativas, sino que debería ser de “titular de la concesión
administrativa” de que se trate.
Por lo tanto, al decir el registrador que “dicha cesión del derecho de ocupación…”
tiene la consideración de concesión administrativa”, está realizando por su cuenta y
riesgo una valoración jurídica para la que carece de los elementos de juicio necesarios
(artículo 19 LH) y que, además, es contradictoria en sus propios términos.
Las titularidades inscritas en el Puerto de Navacerrada y la urbanización (...), han
sido objeto de múltiples vicisitudes desde su nacimiento, muchas de las cuales no han
tenido acceso al Registro de la Propiedad. Por poner algunos ejemplos, la Real Orden
de 1931, el Convenio de la Sociedad Ferrocarril Eléctrico del Guadarrama con los
Alcaldes de Cercedilla y el Puerto de Navacerrada, el Decreto de 1946, o el Expediente
Administrativo de 2020.
La consideración de la titularidad de los terrenos del Puerto de Navacerrada y de la
urbanización (...), como “concesión administrativa”, en modo alguno resulta de los
asientos del Registro, pues la misma no consta ni de las fincas matrices, ni de las
sucesivas segregaciones de las parcelas, ni de las concretas inscripciones de las fincas
particulares.
Tal valoración jurídica se hace sin tener en cuenta todos los elementos necesarios
para hacer esta categórica afirmación, sin haber oído a los centenares de propietarios de
las fincas, de las cargas hipotecarias o de los embargos que recaen sobre las mismas, e
incluso sin que conste intervención alguna de las Administraciones Públicas involucradas
en la situación.
Así, con independencia de la calificación jurídica que merezcan las titularidades
inscritas, existen poderosos argumentos para considerar
a) Que no se trata de una concesión administrativa.
b) Que las titularidades inscritas no han quedado extinguidas por caducidad.
Cuestiones ambas sobre las cuales gira toda la argumentación del registrador para
declarar la inexistencia de la titularidad y en consecuencia decretar el cierre del Registro
a cualquier operación jurídica.
2. Improcedencia de calificar la situación jurídica inscrita como “concesión
administrativa”.
Respecto de la cuestión si estamos o no ante una verdadera y genuina “concesión
administrativa”, existen sólidos indicios para, como mínimo, poner en duda tal calificación
jurídica:
a) En una interpretación literal, si bien se menciona el término “concesión” no se
utiliza en ningún momento la denominación “concesión administrativa”, ni en la normativa
de la que derivan las titularidades inscritas, ni en los asientos del Registro. Ello es lógico
por cuanto, a nuestro entender, y como veremos a continuación, los bienes afectados
nunca pudieron ser objeto de tal situación jurídica administrativa.
b) Igualmente, desde un punto de vista teleológico, tanto en el RD 1902, como en
las Reales Ordenes de 1920 y 1921, de los cuales surgen las titularidades inscritas, así

cve: BOE-A-2023-21112
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Núm. 244