BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 244

Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136151

del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe
durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.
7.

Existencia extrarregistral del derecho.

En nuestro Sistema Inmobiliario Registral, la regla general es que la inscripción tiene
carácter declarativo, no constitutivo, de manera que, en virtud de la teoría del título y el
modo, el derecho real se perfecciona y se desenvuelve independientemente de que haya
sido inscrito o no.
La actuación del registrador debe limitarse a decidir acerca de si un título es o no
inscribible, pero no puede nunca extenderse a la declaración de existencia de un
derecho, que ha cobrado vida y opera en el tráfico jurídico al margen del Registro.
El derecho que aparece inscrito a favor de los titulares es el pleno dominio, y el
registrador al decir que los titulares “carecen de derecho alguno sobre la finca”, les está
privando de su titularidad y del derecho que les asiste a que la misma quede protegida
por la institución del Registro de la Propiedad.
Una manifestación como la que hace el registrador de que los titulares “carecen del
derecho”, excede con mucho de sus atribuciones, limitadas al ámbito registral e implican
el ejercicio de una potestad jurisdiccional que en nuestra Constitución está reservada
única, exclusiva y excluyentemente a los Jueces y Tribunales de Justicia (artículo 24
y 118 CE). Jueces y Tribunales que por otra parte están sometidos en su actuación al
Ordenamiento Jurídico y a la observancia de los derechos procesales fundamentales,
como los de legalidad, audiencia y contradicción.
Sexta. Solicitud de revocación de la calificación registral e inscripción del título en
los términos que resultan del Registro.
Partiendo de la base que no le corresponde al registrador tipificar la titularidad
inscrita o declarar la extinción de los derechos, sin que ello conste del Registro, no se
pide a la DGSJFP “declarar legalmente” estos extremos. Ello corresponderá en primer
lugar a la Administración interesada, y en último término a los Tribunales de Justicia,
previos los procedimientos oportunos en que deben cumplirse todas las garantías
legales a favor de los titulares registrales.
En virtud de lo expuesto,

“Sujeto a las condiciones impuestas a la Sociedad Anónima Ferrocarril Eléctrico de
Guadarrama en la concesión efectuada a la misma por Real Orden de dieciséis de abril
de mil novecientos veinte, citada por la Dirección General de Agricultura, en la que no
consta plazo de duración de la concesión, y entre cuyas condiciones figura la siguiente:
Con el objeto de que los edificios proyectados tengan una ventilación adecuada a los
fines que se destinan, no se edificará más que el veinte por ciento de la parcela
destinada a cada sanatorio y se dejará libre, igual por lo menos, a cuatro veces la de la
construcción, de modo que cada una de dichas parcelas no sea inferior a cuatrocientos

cve: BOE-A-2023-21112
Verificable en https://www.boe.es

Solicito a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que teniendo por
presentado este escrito, con los documentos acompañados, se sirva admitirlo; por
interpuesto recurso en tiempo y forma contra la resolución denegatoria de la inscripción
de la escritura de aceptación de herencia, otorgada ante el notario de Madrid don José
Ventura Nieto Valencia el día 25 de abril de 2022, con n.º de protocolo 948, y en base a
las alegaciones efectuadas, se revoque la nota de calificación del registrador y se le
ordene que practique la inscripción del derecho en los términos que resultan directa e
inmediatamente de los asientos del Registro.
Esto es, que se practique la inscripción de la transmisión operada en virtud del título
presentado, haciendo constar la adquisición del pleno dominio, que es lo que consta
inscrito.
En la inscripción se debe hacer constar la carga en los estrictos términos que
resultan de la inscripción de la titularidad registral, que es la siguiente: