III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21112)
Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2, por la que deniega la inscripción de una escritura pública de aceptación de herencia y adjudicación de bienes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 244
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136148
preventivas de embargo, las cuales, según la declaración del registrador, habrían
quedado extinguidas.
De seguir el criterio del registrador, si existiese una hipoteca inscrita, en caso de falta
de pago de la obligación garantizada, el acreedor no podría ejecutar su garantía vigente
a día de hoy, por la declaración del registrador de dar por extinguido el derecho y la
imposibilidad de practicar operación registral alguna. La hipoteca quedaría sin objeto y,
en consecuencia, extinguida, generando una evidente situación de indefensión para el
acreedor hipotecario el cual, sin su intervención, habría visto frustrado su derecho de
garantía para la efectividad de su crédito.
Como hemos visto, el artículo 86 RH exige para la cancelación por caducidad,
Expediente Administrativo, tramitado con todas las garantías legales. En el último párrafo
de este artículo se dice: “En todos los demás supuestos no comprendidos en este
artículo para la cancelación se estará a lo dispuesto en el artículo 82 LH”.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 82 LH y con arreglo a los principios de
legitimación (artículo 38 LH), tutela judicial de los asientos (artículo 1 LH) y tutela judicial
efectiva (artículo 24 CE), que a su vez deriva de la proscripción de la indefensión
(artículo 9 CE), no cabe la cancelación de un derecho inscrito sin el consentimiento del
titular registral o en su defecto en virtud de sentencia firme.
6.
Vulneración de la legislación hipotecaria en cuanto a la rectificación de asientos.
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna
relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón
del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto
sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución
judicial, ordenando la rectificación.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o
anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada
conforme a lo dispuesto en el capítulo IV o en virtud del procedimiento de liberación que
establece el Título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se
rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que
hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no
cve: BOE-A-2023-21112
Verificable en https://www.boe.es
Como venimos analizando, el registrador partiendo del “pleno dominio” inscrito, y sin
que nada de esto resulte del Registro, lo convierte primero en “derecho de ocupación” y
luego transmuta el derecho en una “concesión administrativa”; pese a “no estar sujeto a
plazo de duración” el derecho inscrito, entiende que sí que está sujeto a plazo de
vigencia y determina que el mismo es de 99 años y que dicho plazo ya ha transcurrido.
Como consecuencia de todo lo anterior, afirma, en su nota que los titulares “carecen
de derecho alguno sobre la finca” y de que “no se practicará operación registral alguna”
Todo ello implica indudablemente una rectificación del contenido de los asientos
registrales, en perjuicio, y sin intervención de los titulares registrales. En primer lugar, se
altera el contenido de los derechos inscritos, y a continuación, se cancelan de hecho las
titularidades registrales.
En la legislación hipotecaria, la rectificación del Registro está regulada en el artículo
40.e) y 211 y ss de la Ley Hipotecaria, que establecen para ello un procedimiento muy
exigente y garantista de los derechos de los titulares inscritos. Procedimiento que de
ningún modo ha sido observado por el registrador titular, o eventualmente sus
antecesores.
El artículo 40 de la Ley Hipotecaria dispone: “La rectificación del Registro sólo podrá
ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté
erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo
a las siguientes normas:
Núm. 244
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136148
preventivas de embargo, las cuales, según la declaración del registrador, habrían
quedado extinguidas.
De seguir el criterio del registrador, si existiese una hipoteca inscrita, en caso de falta
de pago de la obligación garantizada, el acreedor no podría ejecutar su garantía vigente
a día de hoy, por la declaración del registrador de dar por extinguido el derecho y la
imposibilidad de practicar operación registral alguna. La hipoteca quedaría sin objeto y,
en consecuencia, extinguida, generando una evidente situación de indefensión para el
acreedor hipotecario el cual, sin su intervención, habría visto frustrado su derecho de
garantía para la efectividad de su crédito.
Como hemos visto, el artículo 86 RH exige para la cancelación por caducidad,
Expediente Administrativo, tramitado con todas las garantías legales. En el último párrafo
de este artículo se dice: “En todos los demás supuestos no comprendidos en este
artículo para la cancelación se estará a lo dispuesto en el artículo 82 LH”.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 82 LH y con arreglo a los principios de
legitimación (artículo 38 LH), tutela judicial de los asientos (artículo 1 LH) y tutela judicial
efectiva (artículo 24 CE), que a su vez deriva de la proscripción de la indefensión
(artículo 9 CE), no cabe la cancelación de un derecho inscrito sin el consentimiento del
titular registral o en su defecto en virtud de sentencia firme.
6.
Vulneración de la legislación hipotecaria en cuanto a la rectificación de asientos.
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna
relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón
del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto
sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución
judicial, ordenando la rectificación.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o
anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada
conforme a lo dispuesto en el capítulo IV o en virtud del procedimiento de liberación que
establece el Título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se
rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que
hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no
cve: BOE-A-2023-21112
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Como venimos analizando, el registrador partiendo del “pleno dominio” inscrito, y sin
que nada de esto resulte del Registro, lo convierte primero en “derecho de ocupación” y
luego transmuta el derecho en una “concesión administrativa”; pese a “no estar sujeto a
plazo de duración” el derecho inscrito, entiende que sí que está sujeto a plazo de
vigencia y determina que el mismo es de 99 años y que dicho plazo ya ha transcurrido.
Como consecuencia de todo lo anterior, afirma, en su nota que los titulares “carecen
de derecho alguno sobre la finca” y de que “no se practicará operación registral alguna”
Todo ello implica indudablemente una rectificación del contenido de los asientos
registrales, en perjuicio, y sin intervención de los titulares registrales. En primer lugar, se
altera el contenido de los derechos inscritos, y a continuación, se cancelan de hecho las
titularidades registrales.
En la legislación hipotecaria, la rectificación del Registro está regulada en el artículo
40.e) y 211 y ss de la Ley Hipotecaria, que establecen para ello un procedimiento muy
exigente y garantista de los derechos de los titulares inscritos. Procedimiento que de
ningún modo ha sido observado por el registrador titular, o eventualmente sus
antecesores.
El artículo 40 de la Ley Hipotecaria dispone: “La rectificación del Registro sólo podrá
ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté
erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo
a las siguientes normas:
