BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 244

Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136147

mucho más allá, y al declarar que los titulares “no tienen derecho vigente alguno sobre la
finca”.
Como resulta del artículo 19 LH, dentro del procedimiento registral, las decisiones
que puede adoptar el registrador son:
i. Una calificación favorable, accediendo a la inscripción.
ii. Una calificación desfavorable, suspendiendo o denegando la inscripción en
función de que los defectos apreciados sean respectivamente subsanables o
insubsanables.
Ahí acaban las funciones del registrador. No entra dentro de sus atribuciones alterar
la calificación jurídica de los derechos inscritos, y en función de ello declarar su extinción
y cerrar el Registro para cualquier operación jurídica.
Con ello se arroga funciones jurisdiccionales, que desembocan en la declaración de
situaciones jurídicas teóricamente firmes, hasta el punto de originar un cierre
incondicional del Registro, sin que haya habido ningún atisbo de contradicción, audiencia
de los interesados y titulares registrales, o del cumplimiento de los más elementales
principios, tanto del proceso administrativo, como del proceso judicial civil.
En último término se está privando a los titulares, de facto y arbitrariamente, de una
manifestación o derivación de los principios constitucionales de legalidad y seguridad
jurídica (Art 9 CE) y tutela judicial efectiva (artículo 24 CE), que no es otra que el derecho
fundamental a la tutela jurídica de sus derechos a través del Registro.
No sólo se califica la situación de “concesión administrativa”, sin que tal calificación
resulte de los asientos del Registro, sino que, además, se determina su extinción por
caducidad, cuando ese supuesto plazo de duración, tampoco resulta de los asientos del
Registro.
Y por si lo anterior no era suficiente, y generando un grave perjuicio a los titulares,
les cierra de hecho el Registro de la Propiedad, al declarar que sobre la finca “no puede
practicarse operación registral alguna”, con carácter firme y definitivo.
En definitiva, existe extralimitación e incongruencia en la calificación, por cuanto el
registrador está emitiendo una decisión respecto de algo que no ha sido sometido a su
consideración. Lo que se le pide al registrador es que resuelva sobre la inscripción del
título, pero en modo alguno que denomine el derecho inscrito, resuelva su duración o
vigencia, cancele el asiento o cierre el Registro.
En tanto no recaiga la Resolución Administrativa firme en primer lugar, y la Sentencia
judicial, en los eventuales recursos contra la misma que con toda certeza se van a
presentar por los interesados, en segundo lugar, la actuación arbitraria del registrador
condena a los titulares registrales a una expulsión del tráfico jurídico respecto de las
titularidades que a su favor constan inscritas en el Registro de la Propiedad.
Vulneración de la legitimación registral de los titulares inscritos.

La extinción registral de facto de las titularidades inscritas, decretada por el
registrador, perjudica a terceros titulares inscritos y les genera indefensión porque en
modo alguno han prestado su consentimiento a la extinción tácita de sus derechos ni han
tenido ocasión de defender su posición jurídica.
Ello supone una vulneración del principio de legitimación registral, según el cual se
presume que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada en el asiento respectivo (artículo 38 LH) y una vulneración de las garantías
legales que asisten al titular para salvaguardar su posición registral, la cual solo puede
cancelarse con su consentimiento o resolución judicial, como resulta del artículo 1 y 82
LH.
Esta situación, no sólo afecta a los titulares de las fincas, sino también a los terceros
titulares de derechos impuestos sobre las mismas. Sobre multitud de fincas del puerto de
Navacerrada y (...) constan cargas registradas como hipotecas y anotaciones

cve: BOE-A-2023-21112
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