BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 244

Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136141

El registrador carece de atribuciones para declarar extinguido el derecho y excluirlo
completamente del Registro declarando la improcedencia de practicar operación registral
alguna, porque para ello sería necesaria resolución administrativa firme decretando la
extinción del derecho y la procedencia de su cancelación registral.
2. Inaplicabilidad de la cancelación de oficio por caducidad del derecho inscrito del
artículo 353.3 RH.
Dado que el registrador estima caducadas las titularidades inscritas, y por ello, que el
derecho está extinguido y no cabe operación registral alguna, no debería limitarse a
denegar la inscripción del título, sino que debería proceder de oficio a la cancelación
registral de las mismas, en base al artículo 353.3 RH
Dispone este artículo: “Las menciones, derechos personales, legados, anotaciones
preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban
cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se
comprenderán en la certificación.
A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo
hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la
correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo
modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o
derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la
finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción, el registrador
advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar
el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo
dispuesto en este artículo”.
El registrador no ha llegado tan lejos como para cancelar de oficio los derechos
inscritos, según él, extinguidos por caducidad. No obstante, y aunque no se ha procedido
materialmente a la cancelación de los derechos inscritos, las declaraciones del
registrador conducen irremediablemente, a los titulares registrales a una situación de
cancelación de hecho de sus asientos.
En efecto, la manifestación del registrador de que no pueda “practicarse operación
registral alguna” y de que el titular “no tiene derecho vigente alguno sobre esa finca”,
implica su expulsión del Registro, pues carece de sentido tener una titularidad no vigente
a la que se le haya cerrado el Registro con carácter absoluto e irrevocable.
En consecuencia, en base a las manifestaciones del registrador, deberían cancelarse
de oficio todas las titularidades inscritas. Y le correspondería hacer lo propio con las
hipotecas y anotaciones registradas, que se deberían considerar extinguidas por falta de
objeto, y en su consecuencia, canceladas de oficio.
Tales cancelaciones, imperativas para el registrador de seguir su razonamiento, se
practicarían ipso iure, sin conocimiento e intervención de los titulares registrales del
dominio, acreedores hipotecarios o titulares de las anotaciones de embargo, que verían
extinguidos sus derechos de garantía, generándose para ellos una evidente situación de
indefensión.
Desinscripción de las fincas afectadas.

La actuación del registrador, al declarar que los titulares registrales “no tienen
derecho vigente alguno sobre la finca”, “sin que pueda por tanto practicarse operación
registral alguna”, sin atribuir correlativamente la titularidad a ninguna persona o entidad,
da lugar a una expulsión o desinscripción de las fincas en el Registro.
Lo que consta en el Registro, se refleja en las notas simples y certificaciones
emitidas reiteradamente por el Registro de la Propiedad de San Lorenzo del Escorial, y
relativas a estas fincas es literalmente: “100,000000% (totalidad) del pleno dominio”.
Y luego en el apartado “cargas” habla del “derecho de ocupación” y de las
limitaciones impuestas a la Sociedad Anónima Ferrocarril Eléctrico del Guadarrama.

cve: BOE-A-2023-21112
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Tercera.