BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 244

Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136140

soporte legal que, pese a no constar plazo de duración, su plazo máximo de duración es
de 99 años. Y estas aseveraciones no se limitan a señalar esa duración, sino que añade
que ese plazo de duración era “aplicable en el momento de constitución de dicha
concesión”, sin señalar los fundamentos jurídicos que soportan esta categórica
afirmación.
Como es pacífico legal, doctrinal y jurisprudencialmente, el pleno dominio es un
derecho perpetuo, no sometido a limitación temporal alguna. Precisamente, cuando se
establecen límites temporales al dominio, entramos en otras figuras jurídicas, como
pueden ser el derecho de superficie, el usufructo, el uso y habitación, etc.
Por lo tanto, es del todo punto contradictorio que pese a figurar inscrito “el pleno
dominio”, se diga que el derecho no es dominio, sino que es ocupación. Que esa
ocupación, en realidad es una “concesión administrativa”, y que la misma está sujeta a
un plazo de duración de 99 años, en contra de la ausencia de limitación temporal que
consta de los asientos del Registro de la Propiedad.
Del Registro, efectivamente resulta que la titularidad está sujeta “a las condiciones
impuestas a la Sociedad Anónima Ferrocarril Eléctrico del Guadarrama en la concesión
efectuada a la misma por Real Orden de dieciséis de abril de 1920”. De esta Real Orden,
así como de otra de 1921 y otra de 1931, resultan una serie de limitaciones y
circunstancias que delimitan el contenido del derecho. Pero en ninguna de estas
disposiciones se establece un límite temporal al derecho inscrito.
Esta ausencia de limitación temporal de los derechos inscritos según el Registro, es
plenamente coherente con la titularidad jurídica inscrita a favor de los titulares registrales
que no es otra que el “pleno dominio”, que por esencia es perpetuo, sin que sobre el
mismo pueda recaer restricción temporal alguna sin que ello desnaturalice la esencia
propia del derecho de propiedad.
Lo que figura inscrito es el pleno dominio. Y por lo tanto se trata de un derecho de
carácter perpetuo a favor de los titulares registrales sin que, como venimos defendiendo,
entre dentro de las atribuciones del registrador esté la de mutar la naturaleza esencial de
los derechos inscritos, en contra de los pronunciamientos del propio Registro, alterando
esencialmente su calificación jurídica y estableciendo limitaciones temporales a los
mismos.
Segunda.
registrador.

Improcedencia de la cancelación registral “de hecho” decretada por el

1. Carácter excepcional de las cancelaciones “de oficio” en el Registro de la
Propiedad.

Artículo 86 LH, anotaciones preventivas
Artículo 82 LH, derechos con plazo de duración que resulte del Registro.
Artículo 177 RH, hipotecas y condiciones resolutorias cuyo plazo de caducidad
resulte del Registro.
Como hemos visto, no existe previsión legal, ni en la legislación hipotecaria ni en la
administrativa, que autorice al registrador para cancelar de oficio las concesiones
administrativas por caducidad, sin resultar del Registro.

cve: BOE-A-2023-21112
Verificable en https://www.boe.es

La consecuencia directa de las manifestaciones del registrador de que los titulares
inscritos no tienen “derecho vigente alguno sobre la finca”, “sin que pueda por tanto
practicarse operación registral alguna”, es una cancelación de hecho de los asientos
correspondientes.
La cancelación registral de oficio de un derecho, es una operación excepcional, de
interpretación estricta y debe estar amparada por una norma de rango legal.
En aquellos supuestos en los que el registrador puede dar por extinguido un derecho
y en consecuencia cancelarlo registralmente, debe tener una habilitación legal para ello.
Pueden citarse los siguientes supuestos.