BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023

Sec. III. Pág. 130563

expresamente formulada en la anterior dicción legal, sí que resultaba implícita en ella,
como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la
propia doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma
documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese
título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado
comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental
de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y,
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no
necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto
es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha
de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del
título traslativo posterior. O lo que es lo mismo, la inmatriculación por doble título, fiel en
este punto a su tradición histórica en nuestra legislación, no impone un tracto formal de
dos documentos públicos que contengan respectivos títulos traslativos separados
temporalmente por el plazo de un año, como parece entender la sentencia de la
Audiencia Provincial de Murcia número 352/2022, de 31 de octubre, por la que se
confirma (por desestimación de un recurso de apelación contra una sentencia del
Juzgado de Primera Instancia número 10 de Murcia de 23 de noviembre de 2021) una
nota de calificación negativa emitida por el mismo registrador. Por otra parte, como
señala el recurrente, dicha sentencia no constituye propiamente fuente del Derecho al no
proceder de doctrina reiterada del Tribunal Supremo ni de unificación de doctrina.
Lo esencial en la inmatriculación por título público, y que persiste en la vigente
legislación, es la exigencia de acreditación fehaciente, ahora siempre por título público,
que el derecho del otorgante del título público traslativo que es causa inmediata del
asiento, se encuentra justificado, desde un punto de vista material, en una previa
adquisición anterior, al menos, en el plazo de un año al título traslativo.
De no poder acreditar suficientemente esa adquisición previa, el interesado puede
acudir al expediente de dominio o al juicio declarativo, tal y como contempla el número 5 del
artículo 204 de la Ley Hipotecaria, para obtener sentencia que expresamente ordene la
inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados
todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el
expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.
La inmatriculación practicada en estos últimos casos, de mayores garantías
procedimentales, no estará afectada por la suspensión de efectos a que se refiere el
artículo 207 de la Ley Hipotecaria.
Este Centro Directivo ha admitido de manera reiterada, desde la Resolución de 19 de
noviembre de 2015, que la inmatriculación de una finca en virtud de un título público de
adquisición, sujeta a la redacción actual del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se
practique acompañando dicho título público de adquisición de un acta notarial en la que
el notario autorizante declare que, a su juicio, ha quedado acreditado que el transmitente
adquirió la finca al menos un año antes de transmitirla.
Conviene recordar la doctrina declarada en esta Resolución, y reiterada por muchas
otras posteriores: «Por otra parte, cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige
que los otorgantes del título público traslativo “acrediten haber adquirido la propiedad de
la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”,

cve: BOE-A-2023-20147
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 231