BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023

Sec. III. Pág. 130565

presente caso, podrá lograrse la inmatriculación pretendida bien por el procedimiento
previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria o bien complementado el título
inmatriculador con acta de notoriedad autorizada conforme a las exigencias expresadas en
el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, de modo que será necesario que, tras el
requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el
notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa
adquisición y su fecha».
En cuanto al expediente de dominio, conviene recordar que dicho expediente
constituye un acto de jurisdicción voluntaria con regulación propia y específica en la Ley
Hipotecaria, que constituye un medio para conseguir la inmatriculación, pero sin hacer
declaración de derechos de ninguna clase, que queda reservada al juicio declarativo
correspondiente. El expediente de dominio se limita a declarar probado o no si una
persona adquirió el dominio de una finca, quedando centrada la discusión a si la
promotora del expediente justificó su adquisición a los efectos de permitir la
inmatriculación de la finca.
Como expediente de jurisdicción voluntaria el procedimiento se basa en una serie de
trámites que tratan de posibilitar la intervención de los posibles afectados, de modo que,
si se formulase oposición por cualquiera de ellos, con expresión de la causa en que se
funde, el notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando
cuenta inmediata al registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en
juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera
instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.
Pero junto el expediente de dominio, existen otros medios de lograr la
inmatriculación, como es el previsto en el vigente artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
tomando como referencia la regulación anterior y que no precisa de la tramitación de
expediente alguno. Ello no implica que esta vía de lograr la inmatriculación esté exenta
de garantías a favor de los eventuales interesados, como así prevé el último párrafo del
precepto al regular las notificaciones de la inmatriculación practicada.
El propio legislador es consciente de que tal inmatriculación por título público, con
arreglo al artículo 205 de la Ley Hipotecaria no goza de iguales garantías que la que se
lleva a cabo mediante la tramitación de un expediente de dominio o una sentencia
declarativa. Es por ello que el artículo 207 de esa misma ley establece que en las
inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en el
artículo 205 (inmatriculación en virtud de título público de adquisición) los efectos
protectores dispensados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no se producirán hasta
transcurridos dos años desde su fecha. Limitación que no se aplica a la inmatriculación
practicada mediante expediente de dominio o en virtud de una sentencia declarativa con
los requisitos del artículo 204.
Por su parte, los artículos 32 y 38 de la Ley Hipotecaria establecen una serie de
presunciones que pueden ser desvirtuadas mediante prueba en contrario, por lo que,
una vez probado el dominio, prevalecerá la realidad extrarregistral sobre la realidad
registral. Por ello, cualquier perjudicado o persona de otra forma legitimada puede acudir
a los tribunales y ejercitar una acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos y una demanda de nulidad o cancelación de la inscripción
correspondiente –cfr. artículo 38.2.º de la Ley Hipotecaria–.
Vemos como el legislador es consciente de los eventuales riesgos que conlleva la
inmatriculación vía artículo 205 de la Ley Hipotecaria, como también lo es de las
limitaciones en los medios de calificación del registrador, razón por la cual dispone no
sólo garantías adicionales a la inmatriculación, sino también mecanismos para adecuar
la realidad registral a la realidad extrarregistral cuando éstas no coincidan, permitiendo a
todos aquellos perjudicados, acudir a los tribunales para hacer valer sus derechos.
Por lo que, de acuerdo con la interpretación de esta Dirección General del vigente
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, es posible la inmatriculación mediante título público
traslativo otorgado por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al
menos un año antes de dicho otorgamiento, acreditación que deberá basarse también en

cve: BOE-A-2023-20147
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Núm. 231