III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-20140)
Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mora de Rubielos-Aliaga, por la que al inmatricular una finca, se inscribe sólo la nuda propiedad y se suspende la inscripción del usufructo por no concurrir doble título público traslativo respecto de las facultades que integran el usufructo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023
Sec. III. Pág. 130475
En el presente caso, el título de propiedad aportado para obtener la inmatriculación
es una escritura pública de compraventa simultánea de la nuda propiedad y del
usufructo, o «en conjunto del pleno dominio», de determinada finca. Por tanto, por sí sólo
cumple sobradamente el requisito del artículo 203 de ser «título de propiedad de la finca
que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del
expediente» y permitiría potencialmente, sin necesidad de aportar títulos de adquisición
anteriores, obtener la inmatriculación de la finca en pleno dominio a favor del promotor
del expediente, pero todo ello a condición de que se tramite con éxito el completo
procedimiento del expediente de dominio regulado en dicho artículo y su resultado sea
objeto de calificación registral positiva.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa no se ha tramitado dicho expediente de
dominio regulado en el artículo 203.1, sino que se ha solicitado la inmatriculación
directamente por la vía del artículo 205, por lo que procede analizar si se cumplen sus
requisitos, que desde el punto de vista procedimental son claramente más laxos, pero en
cuanto a la titulación pública exigible son algo más rigurosos.
Como sabemos, en la citada escritura pública de compraventa, una persona vende el
usufructo y otra la nuda propiedad, y, como dice la propia escritura, «entre ambos, el
pleno dominio». El vendedor de la nuda propiedad acredita haberla adquirido por título
público previo, esto es, la escritura pública otorgada varios años antes en la que adquirió
por donación dicha nuda propiedad. En cambio, la vendedora del usufructo no acredita
«haber adquirido (tal derecho sobre la finca) al menos un año antes de dicho
otorgamiento también mediante título público», pues en esa escritura de donación la
donante no adquiere nada de nadie, sino que sólo trasmite algo (la nuda propiedad) a
alguien, manifestando retener y no transmitir (lo que la doctrina clásica llama «deductio»)
un derecho de usufructo del que carece de título de adquisición, pues la no transmisión
de algo no es nunca un título de adquisición de ese algo.
Cuestión distinta sería si en la misma escritura de donación alguien hubiera
transmitido simultáneamente (lo que la doctrina clásica llama «traslatio») el usufructo a
una persona y la nuda propiedad a otra. Pero en el caso que nos ocupa, lo único que ha
habido es transmisión de la nuda propiedad.
Por tanto, el recurso ha de ser desestimado y confirmada la nota de calificación
recurrida conforme a la cual, habiéndose solicitado por la vía del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria la inmatriculación de la finca en pleno dominio, sólo cabe practicarla
parcialmente en cuanto a la nuda propiedad y no en cuanto al usufructo, «por no
presentarse título público traslativo previo respecto de las facultades que integran el
usufructo y haber sido solicitado expresamente por el presentante».
3. Finalmente, la argumentación de la recurrente conforme a la cual se debería
«entender que la donación con reserva transmitió una propiedad gravada con usufructo y
que luego esa misma propiedad gravada fue objeto de nueva transmisión que extinguiría el
gravamen por confusión de propietario y usufructuario», puede ser tomada como acertada,
pues, efectivamente, si una persona compra y adquiere la nuda propiedad, (o si se quiere
nombrar así, la propiedad gravada con un usufructo), y, por otra parte o en el mismo acto,
también compra y adquiere ese mismo derecho de usufructo que grava esa misma
propiedad, se produce la consolidación (más que «confusión» figura propia del derecho de
obligaciones) de ambos derechos reales en uno sólo, esto es, el pleno dominio.
Pero aun así nos seguimos encontrando con que la transmisión de ese derecho de
usufructo, aunque efectuada en título público, no está otorgada «por persona que
acredite haber adquirido (ese mismo derecho de usufructo que ahora transmite) al
menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», pues, como
se dijo más arriba, en el titulo previo dicho usufructo no es objeto de transmisión alguna
(«traslatio»), sino de mera retención («deductio»).
4. Por último, queda por hacer una matización, que ya quedó apuntada en la citada
Resolución de 24 de mayo de 1983, y es la siguiente: ciertamente, nuestro ordenamiento
jurídico, en los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria, prohíbe, en la inscripción formal
cve: BOE-A-2023-20140
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 231
Miércoles 27 de septiembre de 2023
Sec. III. Pág. 130475
En el presente caso, el título de propiedad aportado para obtener la inmatriculación
es una escritura pública de compraventa simultánea de la nuda propiedad y del
usufructo, o «en conjunto del pleno dominio», de determinada finca. Por tanto, por sí sólo
cumple sobradamente el requisito del artículo 203 de ser «título de propiedad de la finca
que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del
expediente» y permitiría potencialmente, sin necesidad de aportar títulos de adquisición
anteriores, obtener la inmatriculación de la finca en pleno dominio a favor del promotor
del expediente, pero todo ello a condición de que se tramite con éxito el completo
procedimiento del expediente de dominio regulado en dicho artículo y su resultado sea
objeto de calificación registral positiva.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa no se ha tramitado dicho expediente de
dominio regulado en el artículo 203.1, sino que se ha solicitado la inmatriculación
directamente por la vía del artículo 205, por lo que procede analizar si se cumplen sus
requisitos, que desde el punto de vista procedimental son claramente más laxos, pero en
cuanto a la titulación pública exigible son algo más rigurosos.
Como sabemos, en la citada escritura pública de compraventa, una persona vende el
usufructo y otra la nuda propiedad, y, como dice la propia escritura, «entre ambos, el
pleno dominio». El vendedor de la nuda propiedad acredita haberla adquirido por título
público previo, esto es, la escritura pública otorgada varios años antes en la que adquirió
por donación dicha nuda propiedad. En cambio, la vendedora del usufructo no acredita
«haber adquirido (tal derecho sobre la finca) al menos un año antes de dicho
otorgamiento también mediante título público», pues en esa escritura de donación la
donante no adquiere nada de nadie, sino que sólo trasmite algo (la nuda propiedad) a
alguien, manifestando retener y no transmitir (lo que la doctrina clásica llama «deductio»)
un derecho de usufructo del que carece de título de adquisición, pues la no transmisión
de algo no es nunca un título de adquisición de ese algo.
Cuestión distinta sería si en la misma escritura de donación alguien hubiera
transmitido simultáneamente (lo que la doctrina clásica llama «traslatio») el usufructo a
una persona y la nuda propiedad a otra. Pero en el caso que nos ocupa, lo único que ha
habido es transmisión de la nuda propiedad.
Por tanto, el recurso ha de ser desestimado y confirmada la nota de calificación
recurrida conforme a la cual, habiéndose solicitado por la vía del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria la inmatriculación de la finca en pleno dominio, sólo cabe practicarla
parcialmente en cuanto a la nuda propiedad y no en cuanto al usufructo, «por no
presentarse título público traslativo previo respecto de las facultades que integran el
usufructo y haber sido solicitado expresamente por el presentante».
3. Finalmente, la argumentación de la recurrente conforme a la cual se debería
«entender que la donación con reserva transmitió una propiedad gravada con usufructo y
que luego esa misma propiedad gravada fue objeto de nueva transmisión que extinguiría el
gravamen por confusión de propietario y usufructuario», puede ser tomada como acertada,
pues, efectivamente, si una persona compra y adquiere la nuda propiedad, (o si se quiere
nombrar así, la propiedad gravada con un usufructo), y, por otra parte o en el mismo acto,
también compra y adquiere ese mismo derecho de usufructo que grava esa misma
propiedad, se produce la consolidación (más que «confusión» figura propia del derecho de
obligaciones) de ambos derechos reales en uno sólo, esto es, el pleno dominio.
Pero aun así nos seguimos encontrando con que la transmisión de ese derecho de
usufructo, aunque efectuada en título público, no está otorgada «por persona que
acredite haber adquirido (ese mismo derecho de usufructo que ahora transmite) al
menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», pues, como
se dijo más arriba, en el titulo previo dicho usufructo no es objeto de transmisión alguna
(«traslatio»), sino de mera retención («deductio»).
4. Por último, queda por hacer una matización, que ya quedó apuntada en la citada
Resolución de 24 de mayo de 1983, y es la siguiente: ciertamente, nuestro ordenamiento
jurídico, en los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria, prohíbe, en la inscripción formal
cve: BOE-A-2023-20140
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 231
