BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023

Sec. III. Pág. 130474

público traslativo previo respecto de las facultades que integran el usufructo y haber sido
solicitado expresamente por el presentante».
La notaria autorizante de la escritura de compraventa recurre haciendo las
consideraciones doctrinales que han quedado transcritas más arriba y alegando en
esencia que se debe «entender que la donación con reserva transmitió una propiedad
gravada con usufructo y que luego esa misma propiedad gravada fue objeto de nueva
transmisión que extinguiría el gravamen por confusión de propietario y usufructuario».
2. En el presente caso la notaria recurrente alude al debate doctrinal acerca de la
verdadera naturaleza jurídica del negocio de transmisión de nuda propiedad con reserva
del usufructo. Sin embargo, ni es esa la cuestión sustantiva planteada en la nota de
calificación, ni es esa la cuestión determinante del sentido negativo de dicha nota de
calificación, que se centra, y aquí debemos centrarnos también, en analizar si se
cumplen o no los requisitos registrales, procedimentales si se quiere, y no tanto
sustantivos, para obtener la inmatriculación del pleno dominio de una finca, en función de
la vía o procedimiento jurídico empleado para tal fin.
Hemos de partir de que el artículo 7 de la Ley Hipotecaria establece que «la primera
inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará
con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley».
Por su parte, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que regula la conocida como
«inmatriculación por doble título traslativo», y que ha sido la vía utilizada para obtener la
inmatriculación de la finca, establece que «serán inscribibles, sin necesidad de la previa
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que
necesariamente debe ser aportada al efecto».
En cambio, el artículo 203, también incluido en el título VI de la Ley Hipotecaria, y
que ofrece otra vía jurídica para obtener la inmatriculación, como es la del «expediente
de dominio», no requiere la aportación de dos títulos públicos sucesivos traslativos del
derecho a inscribir, sino que sólo requiere la aportación de «título de propiedad de la
finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor
del expediente».
De la regulación contenida en ambos preceptos, dimanante de la reforma operada
por la Ley 13/2015, resultan con claridad las importantes diferencias entre ambas
posibles vías inmatriculadoras, tanto en lo que se refieren a sus respectivos requisitos,
como a sus respectivos efectos jurídicos.
Así, la vía del expediente de dominio regulada en el artículo 203.1 es la que exige
mayores requisitos y garantías, imponiendo la tramitación de un procedimiento notarial
previo con diversas notificaciones dirigidas a las personas que la ley prevé con
emplazamiento para que puedan efectuar alegaciones y oponerse a la inmatriculación
pretendida, y correlativamente, si prospera esta vía, ofrece los más plenos efectos
jurídicos, pues no se impone limitación especial alguna a los efectos generales de los
asientos registrales.
En cambio, la vía del doble título público traslativo regulada en el artículo 205, que es
la utilizada en la práctica en la inmensa mayoría de los casos por su, normalmente,
mayor sencillez, agilidad, y economía, está dotada de menos garantías, pues carece de
esa fase de notificaciones notariales previas a la inmatriculación. Pero correlativamente a
esa merma de garantías previas, impone una limitación de efectos conforme al
artículo 207, según el cual «si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con
arreglo a lo establecido en (…) el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores
dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años
desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y
en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación».

cve: BOE-A-2023-20140
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Núm. 231