III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-20140)
Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mora de Rubielos-Aliaga, por la que al inmatricular una finca, se inscribe sólo la nuda propiedad y se suspende la inscripción del usufructo por no concurrir doble título público traslativo respecto de las facultades que integran el usufructo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023
Sec. III. Pág. 130473
gravamen por confusión de propietario y usufructuario? La respuesta a esta pregunta
podría fundamentarla la Registradora que firma la calificación abandonando su teoría del
desmembramiento del dominio y adoptando, por ejemplo, esta otra (de Biondi): la
reserva no es una cláusula modificativa del acto traslativo, sino un verdadero negocio
constitutivo del usufructo (concebido como “ius in re aliena”), conexo –la constitución–
con el acto traslativo, de manera que el transmisario recibe desde el primer momento el
bien con la carga, sin necesidad de una “adquisición” anterior o posterior de aquella.
Habría un solo negocio aunque complejo, con doble efecto: transferencia de la propiedad
y constitución del usufructo en cabeza del antiguo propietario.
A lo expuesto, es dable razonar sobre el Título VI de la Ley Hipotecaria, en el que se
incluyen los expedientes inmatriculadores, bajo la rúbrica “De la concordancia entre el
Registro y la realidad jurídica”.
La inmatriculación ha sufrido, desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria, la tensión
provocada por dos energías incompatibles: una fuerza centrípeta trataba de atraer las fincas
no inscritas, poniendo fin a la “corriente desinscribitoria”; otra fuerza centrífuga trataba de
evitar la usurpación de la propiedad y la doble inmatriculación. De ahí el sistema de
garantías que a lo largo de sucesivas reformas ha ido desarrollando la legislación
hipotecaria hasta conseguir el punto de equilibrio en el que aparentemente parece
encontrarse. En ese punto de equilibrio, el Registro de la Propiedad acoge a la finca no
inscrita y le da número. Pero el Registro no sólo recepciona a la finca, recibe también a su
titular, del que quiere que sea titular del dominio (“la primera inscripción de cada finca será
de dominio”, dice el artículo 7 de la Ley Hipotecaria). Aunque con ciertas excepciones
(pensamos en la inmatriculación de una cuota indivisa sobre el dominio), la Ley Hipotecaria
quiere una finca y un dueño, un propietario pleno. En el caso que nos ocupa, la finca 698
del Registro de Mora de Rubielos tiene dueño y dueño pleno (el matrimonio comprador, del
que no se puede dudar de su perfecta y completa adquisición), pero por razones puramente
ideológicas la calificación “centrifuga” las “facultades del usufructo” y las deja fuera del
Registro, publicando un derecho que no se coordina en absoluto con la realidad jurídica
extrarregistral. Los conocimientos hipotecarios de la Notario que firma se detienen aquí,
pero a nuestro juicio las reglas que presiden lo razonable hacen poco lógica la solución
alcanzada en la inmatriculación practicada».
IV
Mediante escrito, de fecha 26 de mayo de 2023, la registradora de la Propiedad se
ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
En dicho informe hacía constar, entre otros extremos, que «el presentante del
documento hizo constar en la instancia de presentación del documento mail a efectos de
notificaciones» y que «en fecha diecisiete de abril de dos mil veintitrés, se recibió email
enviado desde la meritada dirección electrónica en la que solicitaba “la inscripción total, y
si no se pudiera solicito la inscripción parcial sólo y únicamente de la parte de la nuda
propiedad del protocolo 407 de 8 de noviembre de 2.022 de la Notaría de Mora de
Rubielos”».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 7, 29, 96, 203, 205 y 207 de la Ley Hipotecaria, y las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de mayo
de 1983 y 6 de febrero de 2014.
1. En escritura del año 2007 una persona dona la nuda propiedad de una finca no
inmatriculada reservándose el usufructo. En otra escritura del año 2022 la donante y el
donatario venden cada uno su derecho, y «en conjunto el pleno dominio», a un tercero.
La registradora inmatricula la finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
pero sólo inscribe la nuda propiedad a favor del comprador «por no presentarse título
cve: BOE-A-2023-20140
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 231
Miércoles 27 de septiembre de 2023
Sec. III. Pág. 130473
gravamen por confusión de propietario y usufructuario? La respuesta a esta pregunta
podría fundamentarla la Registradora que firma la calificación abandonando su teoría del
desmembramiento del dominio y adoptando, por ejemplo, esta otra (de Biondi): la
reserva no es una cláusula modificativa del acto traslativo, sino un verdadero negocio
constitutivo del usufructo (concebido como “ius in re aliena”), conexo –la constitución–
con el acto traslativo, de manera que el transmisario recibe desde el primer momento el
bien con la carga, sin necesidad de una “adquisición” anterior o posterior de aquella.
Habría un solo negocio aunque complejo, con doble efecto: transferencia de la propiedad
y constitución del usufructo en cabeza del antiguo propietario.
A lo expuesto, es dable razonar sobre el Título VI de la Ley Hipotecaria, en el que se
incluyen los expedientes inmatriculadores, bajo la rúbrica “De la concordancia entre el
Registro y la realidad jurídica”.
La inmatriculación ha sufrido, desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria, la tensión
provocada por dos energías incompatibles: una fuerza centrípeta trataba de atraer las fincas
no inscritas, poniendo fin a la “corriente desinscribitoria”; otra fuerza centrífuga trataba de
evitar la usurpación de la propiedad y la doble inmatriculación. De ahí el sistema de
garantías que a lo largo de sucesivas reformas ha ido desarrollando la legislación
hipotecaria hasta conseguir el punto de equilibrio en el que aparentemente parece
encontrarse. En ese punto de equilibrio, el Registro de la Propiedad acoge a la finca no
inscrita y le da número. Pero el Registro no sólo recepciona a la finca, recibe también a su
titular, del que quiere que sea titular del dominio (“la primera inscripción de cada finca será
de dominio”, dice el artículo 7 de la Ley Hipotecaria). Aunque con ciertas excepciones
(pensamos en la inmatriculación de una cuota indivisa sobre el dominio), la Ley Hipotecaria
quiere una finca y un dueño, un propietario pleno. En el caso que nos ocupa, la finca 698
del Registro de Mora de Rubielos tiene dueño y dueño pleno (el matrimonio comprador, del
que no se puede dudar de su perfecta y completa adquisición), pero por razones puramente
ideológicas la calificación “centrifuga” las “facultades del usufructo” y las deja fuera del
Registro, publicando un derecho que no se coordina en absoluto con la realidad jurídica
extrarregistral. Los conocimientos hipotecarios de la Notario que firma se detienen aquí,
pero a nuestro juicio las reglas que presiden lo razonable hacen poco lógica la solución
alcanzada en la inmatriculación practicada».
IV
Mediante escrito, de fecha 26 de mayo de 2023, la registradora de la Propiedad se
ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
En dicho informe hacía constar, entre otros extremos, que «el presentante del
documento hizo constar en la instancia de presentación del documento mail a efectos de
notificaciones» y que «en fecha diecisiete de abril de dos mil veintitrés, se recibió email
enviado desde la meritada dirección electrónica en la que solicitaba “la inscripción total, y
si no se pudiera solicito la inscripción parcial sólo y únicamente de la parte de la nuda
propiedad del protocolo 407 de 8 de noviembre de 2.022 de la Notaría de Mora de
Rubielos”».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 7, 29, 96, 203, 205 y 207 de la Ley Hipotecaria, y las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de mayo
de 1983 y 6 de febrero de 2014.
1. En escritura del año 2007 una persona dona la nuda propiedad de una finca no
inmatriculada reservándose el usufructo. En otra escritura del año 2022 la donante y el
donatario venden cada uno su derecho, y «en conjunto el pleno dominio», a un tercero.
La registradora inmatricula la finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
pero sólo inscribe la nuda propiedad a favor del comprador «por no presentarse título
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Núm. 231
