BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023

Sec. III. Pág. 130492

de los medios previstos en la legislación hipotecaria. Así, razona la Dirección General, no
hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno
de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada
inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la
oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento
catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá
prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado
ya en sede catastral. Ese mismo argumento puede utilizarse con el requisito de la
titularidad catastral, la cual no se encuentra depurada, al carecer el Catastro de la
función de calificación registral, precisamente porque el alta de la titularidad en el
Catastro no produce efectos jurídicos sustantivos, reservados estos a la titularidad
registral, precisamente, porque la calificación registral depura, mediante el control de
legalidad registral, los títulos que puedan adolecer de algún defecto que pueda
convertirlos en claudicantes.
14. Tampoco puede ser admitida la alegación del recurrente cuando declara: «la
descripción. superficie y linderos que constan inscritos en relación con la finca registral
núm. 4.269 datan, esencialmente, del 2 de marzo de 1948 al causar la 1.ª inscripción de
la finca, motivo por el cual resulta evidente que no habiéndose ido adaptando a la
realidad física de cada momento, poco o nada tienen que ver con la realidad catastral, la
cual sí que ha ido adaptándose a todos los cambios que el paraje en el que se encuentra
enclavada la finca registral 4.269 ha sufrido». El hecho de que dicha descripción haya
permanecido invariable determina que esté desactualizada, pues las modificaciones
experimentadas en la realidad física no han tenido acceso registral. En este sentido, ya
la propia inscripción manifiesta esa falta de adaptación al existir una reserva de
superficie que fue objeto de expropiación, por el lindero sur, que no ha tenido acceso
registral. Pero, ello no determina que las sucesivas configuraciones de la parcela
catastral estén respaldadas por los títulos correspondientes. Hay dos datos que abonan
esta conclusión, como son el aumento de cabida de la finca 4.269, al modificarse el
lindero oeste y que la georreferenciación catastral cuya inscripción se solicita, no tiene
realidad desde 1.948, sino que existe desde 1 de julio de 2.021, suponiendo la
agrupación de dos parcelas en una sola. Es decir, se agrupan, modificando la realidad
física, aun teniendo la parcela 27 una titularidad catastral distinta. Ello determina una
duda respecto a la correspondencia de la realidad física catastral con la jurídica registral,
como ha expresado la registradora en su nota de calificación.
15. La fotografía aérea de la finca tomada en el año 1991 nada aporta, pues refleja
una porción de terreno no construida, apreciándose incluso cierta separación mediante
un camino en forma de L, entre lo que sería la parcela 28 y la 27, integradas las dos hoy
en la 125. Tampoco prueba nada el informe técnico de 19 de septiembre de 2022, puesto
que el levantamiento se realiza sobre una realidad física consolidada e indubitada, al
estar la parcela perfectamente definida por los muros que la delimitan. Pero, del
contenido del Registro resultan indicios que pueden determinar que dicha realidad física
no es concordante con la realidad jurídica, es decir, la amparada en un título de
adquisición. Así se desprende del análisis del historial registral de las fincas 418
y 45.765, de los que resulta que entre las fincas 45.765 y 4.269, debe existir la finca
registral 418. Sin embargo, en el título calificado se solicita la inscripción de una
georreferenciación, como correspondiente con la finca 4.269, que linda por el Oeste con
otra de «Aena S.M.E., SA», que es la registral 45.765. La petición de inicio de un
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por parte del titular registral de la
finca 418, solicitando la inscripción de una georreferenciación de origen catastral de la
parcela 27 del polígono 11, como correspondiente con la de la finca citada, viene a
confirmar la conclusión anterior.
16. Toda la documentación aportada por el recurrente para negar la titularidad por
parte de «Nuevo Madrid, SA» de la finca registral 418 no puede destruir las presunciones
que de los principios hipotecarios resultan de la titularidad registral de la citada sociedad.
Así resulta, por ejemplo, del artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, por el cual

cve: BOE-A-2023-20141
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 231