BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023

Sec. III. Pág. 130490

georreferenciación aportada en el título y entre la descripción registral y la
georreferenciación con valor auxiliar de calificación registral. Si existe esa coherencia
interna, el registrador debe proceder al análisis de la coherencia externa, mediante la
comparación de términos homogéneos. Es decir, entre la descripción literaria del título y
la del Registro y entre los recintos, como dice el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, es decir,
la georreferenciación aportada y la georreferenciación con valor auxiliar de calificación,
conformada por el registrador en su aplicación homologada para el tratamiento de las
bases gráficas, traduciendo la descripción registral sobre la cartografía catastral, básica
para identificar las fincas registrales (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) y las demás
representaciones gráficas de las que pueda el registrador disponer, conforme al párrafo
octavo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, cuando señala: «A efectos de valorar la
correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o
insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter
meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación».
10. En el presente caso, la registradora ha realizado esa comparación, antes de
emitir su juicio de correspondencia, determinando que no puede apreciarla, puesto que
puede existir indicio de doble inmatriculación, al no poder determinar la correspondencia
entre las cuatro fincas registrales que corresponden al titular del expediente respecto de
las tres georreferenciaciones catastrales de su titularidad. Esta circunstancia resulta de
la no coordinación entre las unidades conceptuales de finca registral y parcela catastral,
por lo que, no coincidiendo ambas unidades, debe acudirse a la aportación de 4
georreferenciaciones alternativas correspondientes con cada una de las fincas
registrales, o a agrupar alguna de las fincas registrales, para que las mismas coincidan
con la unidad conceptual de las tres parcelas catastrales. Por otro lado, puede existir un
indicio de invasión de finca ajena, o de doble inmatriculación conflictiva, si se inscribe la
georreferenciación solicita, existiendo presentado en el Registro la solicitud de inicio de
un expediente del artículo 199, por parte del titular registral de la finca 418, solicitando la
inscripción de la georreferenciación de una porción de terreno coincidente con la
solicitada por el titular de la finca 418. Ello impediría la inscripción de la rectificación de
superficie, puesto que se alteraría la realidad física amparada por el folio registral,
incumpliéndose la reiterada doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de
los excesos de cabida, expresada en resoluciones como la de 19 de abril de 2022, por la
cual: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una
nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral
preexistente. Este método sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su
término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del
exceso, o defecto, de cabida declarado».
11. Y como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 28 de julio de 2021,
la apreciación de si la representación gráfica aportada se corresponde con la misma
porción de territorio que la finca registral es un presupuesto para la tramitación de los
expedientes de rectificación de superficie y esta cuestión es objeto de calificación por la

cve: BOE-A-2023-20141
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Núm. 231