BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023

Sec. III. Pág. 130535

la parte demandada, sino que debe existir un examen real de la concurrencia de los
requisitos impuestos por la Ley necesarios para que se dé tal prescripción adquisitiva,
debiendo ser la existencia de esta última el objeto principal del pleito.
El defecto no puede mantenerse. Es cierto que la sentencia, ciertamente parca en sus
pronunciamientos, remite a la demanda en relación a los hechos que dieron origen a su
admisión, pero la prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en la sentencia firme
presentada en el Registro, en sí misma es la causa o título que debe expresarse en la
inscripción. La existencia o no de justo título civil para la prescripción, y si es una
prescripción ordinaria o extraordinaria, es una cuestión que habrá valorado el juez al
adoptar su decisión, sin que el registrador pueda revisarla, al tratarse de una cuestión de
fondo.
Lo que no es admisible, a efectos de practicar la inscripción es que la referencia a
una posible prescripción sea meramente incidental, pero en el caso de este expediente
el fallo de la declara clara y expresamente la adquisición por prescripción adquisitiva del
demandante, siendo esta declaración el objeto del procedimiento, por lo que hay que
entender que el juez, más allá del allanamiento del demandado, ha valorado
positivamente el cumplimiento de los requisitos para decretar la prescripción adquisitiva,
que es lo que es objeto de inscripción en el Registro de la propiedad.
6. En cuanto al segundo de los defectos es el consistente en no haberse ordenado
expresamente cuál es la inscripción contradictoria que debe cancelarse.
Un requisito imprescindible para poder practicar la inscripción, al no tratarse la
adquisición por usucapión de una adquisición que traiga causa de los titulares inscritos
es que se ordene, mediante el oportuno mandamiento, la cancelación de la inscripción
contradictoria.
Como se ha señalado la prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario
de adquirir el dominio, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior
alguno, sino que se convierte en titular del mismo –con independencia de que antes lo
fuese otra persona– porque ha venido comportándose como tal. Y es como
consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre
la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma. Puesto que se
trata de una adquisición originaria, en la medida en que no existe esa relación de
causalidad entre el anterior titular registral y el nuevo, no queda otra alternativa que
cancelar la inscripción anterior.
Esta inscripción contradictoria, tratándose de una adquisición por usucapión del
pleno dominio de la finca no puede ser otra que la que declaraba la titularidad registral
del pleno dominio a favor de los demandados contra el que se entabla el procedimiento.
En el supuesto de este expediente se ha expedido el oportuno mandamiento y en el
mismo se ordena la cancelación de las inscripciones contradictorias y se ordena la
cancelación de las inscripciones contradictorias en relación a la finca registral 19.019,
inscripción 3.ª, que es precisamente la inscripción de dominio a favor de los
demandados. En consecuencia, el defecto debe igualmente decaer.
7. Finalmente, en cuanto al tercero de los defectos debe tenerse en cuenta que la
adquisición derivada de la usucapión no cuestiona la validez del título de adquisición del
anterior titular registral ni, en consecuencia, la de los derechos reales que hayan sido por
el constituidos, la adquisición se producirá con subsistencia de las cargas anteriores.
Solo se excluyen aquellos derechos que lleven aparejada la posesión, puesto que es
esta, la posesión un requisito fundamental para apreciar la prescripción. Así resulta de lo
dispuesto en el párrafo cuarto del artículo 36 que dice que: «Los derechos adquiridos a
título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del
derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste.
Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los
mismos no fuere incompatible con la posesión, causa de la prescripción adquisitiva, o
cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos
que determina el párrafo b) de este artículo».

cve: BOE-A-2023-20144
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Núm. 231