BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023

Sec. III. Pág. 130534

Ley Hipotecaria. En el primer caso, la solución viene a coincidir con la del anterior
artículo 35 LH pues se dice ahora que “en cuanto al que prescribe y al dueño del
inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la
condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la
legislación civil”; pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción
entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la
eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no
se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como
criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación
posesoria “ad usucapionem”. En tal caso prevalece contra el “tercero hipotecario” la
prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda
consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el
adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes
de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título
de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el
“tercero hipotecario” consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de
forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición. Se trata, en
definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la
posición del “tercero hipotecario”, que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en
el artículo 1949 del Código Civil, en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que
afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria».
4. En el caso de este expediente, se ha producido el allanamiento de los
demandados, titulares registrales de la finca objeto de adquisición.
El allanamiento implica que el demandado acepta lo que se le exige en la demanda y
las consecuencias jurídicas de esos hechos, de esta forma se pone fin a la controversia,
se la deja sin objeto. Se pone, por tanto, también fin al proceso. El juez debe de
inmediato dictar sentencia, de acuerdo con lo que el actor del proceso está solicitando en
la demanda.
La prescripción adquisitiva se consuma por el transcurso del tiempo con los
requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la doctrina
opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio, sino que
necesita de un procedimiento que culmine con su declaración. Cuando la prescripción
adquisitiva se alega como contestación a una acción reivindicatoria por quien considera
ser el legítimo dueño de la finca es evidente que existe un conflicto litigioso que debe ser
resuelto judicialmente, sin embargo, cuando el usucapiente pretende que se declare su
adquisición como demandante, la designación del demandado le corresponde a él y no
es infrecuente que la parte demandada se allane o simplemente no comparezca. Pero no
por ello la declaración judicial de adquisición por usucapión puede asimilarse a priori o
con carácter general a un reconocimiento de derecho que a nadie perjudica que no tiene
encaje en nuestro sistema de transmisión del dominio eminentemente causalista, ni en el
sistema registral español que exige títulos perfectos no claudicantes, así como –desde la
perspectiva no solo formal sino también material– un acreditado tracto sucesivo
(artículos 20 y 33 de la Ley Hipotecaria), ya que precisamente para evitar una
transmisión abstracta basada en el mero reconocimiento del dominio por consentimiento
de las partes, se requiere una resolución judicial resultante de un procedimiento donde
no solo se dé oportunidad de oposición a los demandados sino del que resulte probado
el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para el pronunciamiento favorable a
las pretensiones del demandante.
En este sentido, cabe plantearse a la vista de lo anterior si la sentencia declarativa
de usucapión en tanto medio de rectificación del Registro es en cierta manera, una
especialidad o excepción del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la
Ley Hipotecaria.
5. La registradora, que erróneamente se refiere a la usucapión extraordinaria,
suspende la inscripción por entender que la resolución judicial, no puede hacer una simple
alusión de carácter incidental sobre la usucapión, limitándose a declarar el allanamiento de

cve: BOE-A-2023-20144
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Núm. 231