III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-20144)
Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Úbeda n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento expedido en sede de procedimiento ordinario por el que se ordena la cancelación de las inscripciones contradictorias en relación a una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de septiembre de 2023
Sec. III. Pág. 130533
usucapiente, por lo que igualmente deberá ser entablado el procedimiento judicial, en
todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión.
Según el artículo 1952 del Código Civil, se entiende por justo título «el que
legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate».
Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la Sentencia de 17 de
junio de 2008: «Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para
transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del
derecho real o de la propiedad que, dada la concurrencia de determinados defectos, no
produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir
el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente
traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir».
Por lo tanto, el justo título que además debe ser válido y verdadero, debe ser de tal
naturaleza que hubiera servido para transmitir la propiedad o constituir el derecho real, si el
disponente hubiera sido el propietario de la cosa que se vende. La función de la usucapión
ordinaria es precisamente subsanar la falta de titularidad del transmitente, posibilitando con
el transcurso del tiempo la adquisición, ya si el título además de reunir todas las anteriores
condiciones fuera perfecto nada impediría que desplegara todos sus efectos.
La sentencia que declare adquirido un inmueble por usucapión ordinaria debe pues
hacer pronunciamiento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en
concepto de dueño.
3. En cuanto a sus efectos frente al titular inscrito, tradicionalmente se ha
cuestionado en la doctrina hipotecarista si contra los pronunciamientos del Registro de la
Propiedad puede admitirse la prescripción ordinaria o si solo cabe la llamada
prescripción extraordinaria, que no exige como requisito la buena fe.
Entre otros argumentos los autores que defendían esta última postura se apoyaban
en lo dispuesto en el artículo 1949 del Código Civil que consideraban vigente, al
disponer: «Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la
prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en
virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la
inscripción del segundo».
Por el contrario, aquellos que admitían la posibilidad de rectificación registral en base
a la sentencia judicial declarando la adquisición por usucapión ordinaria señalaban que
conforme al artículo 36 de la Ley Hipotecaria, la usucapión «contra tabulas» se produce
de acuerdo con las reglas del Derecho civil puro, sin ninguna intromisión de las normas
hipotecarias y el artículo 36 no hace ninguna distinción entre usucapión ordinaria y
extraordinaria.
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo dictó Sentencia, de fecha 21 de
enero de 2014 en la que zanja la controversia afirmando «(…) aun cuando esta Sala ha
hecho mención del artículo 1949 del Código Civil en sentencias como las de 28 de
febrero de 2001 (RC 2589/1996) y 20 de febrero de 2007 (RC núm. 390/2000), sin
descartar su vigencia, lo ha hecho de modo incidental pues en los casos allí
contemplados no dependía de su aplicación el resultado del proceso, lo que no ocurre en
el presente ya que la “ratio decidendi” de la sentencia hoy impugnada viene dada
precisamente por la aplicación al caso de dicho precepto. Ello conduce a esta Sala a
adoptar una posición respecto de su actual vigencia. Sobre ello consideramos que el
artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II, de la
Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos supuestos de usucapión contra
tabulas… la redacción actual del artículo 36 de la Ley Hipotecaria –que supone un
cambio sustancial– arranca de la Ley de reforma hipotecaria de 30 de diciembre de 1944
y se incorpora al Texto Refundido de 8 de febrero de 1946. El nuevo artículo 36 de la Ley
Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene
una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al
tercero registral; tales situaciones son: 1.ª) La usucapión que se produce contra el titular
inscrito mientras tiene lugar la posesión “ad usucapionem”; y 2.ª) La que se produce
frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la
cve: BOE-A-2023-20144
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 231
Miércoles 27 de septiembre de 2023
Sec. III. Pág. 130533
usucapiente, por lo que igualmente deberá ser entablado el procedimiento judicial, en
todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión.
Según el artículo 1952 del Código Civil, se entiende por justo título «el que
legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate».
Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la Sentencia de 17 de
junio de 2008: «Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para
transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del
derecho real o de la propiedad que, dada la concurrencia de determinados defectos, no
produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir
el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente
traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir».
Por lo tanto, el justo título que además debe ser válido y verdadero, debe ser de tal
naturaleza que hubiera servido para transmitir la propiedad o constituir el derecho real, si el
disponente hubiera sido el propietario de la cosa que se vende. La función de la usucapión
ordinaria es precisamente subsanar la falta de titularidad del transmitente, posibilitando con
el transcurso del tiempo la adquisición, ya si el título además de reunir todas las anteriores
condiciones fuera perfecto nada impediría que desplegara todos sus efectos.
La sentencia que declare adquirido un inmueble por usucapión ordinaria debe pues
hacer pronunciamiento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en
concepto de dueño.
3. En cuanto a sus efectos frente al titular inscrito, tradicionalmente se ha
cuestionado en la doctrina hipotecarista si contra los pronunciamientos del Registro de la
Propiedad puede admitirse la prescripción ordinaria o si solo cabe la llamada
prescripción extraordinaria, que no exige como requisito la buena fe.
Entre otros argumentos los autores que defendían esta última postura se apoyaban
en lo dispuesto en el artículo 1949 del Código Civil que consideraban vigente, al
disponer: «Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la
prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en
virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la
inscripción del segundo».
Por el contrario, aquellos que admitían la posibilidad de rectificación registral en base
a la sentencia judicial declarando la adquisición por usucapión ordinaria señalaban que
conforme al artículo 36 de la Ley Hipotecaria, la usucapión «contra tabulas» se produce
de acuerdo con las reglas del Derecho civil puro, sin ninguna intromisión de las normas
hipotecarias y el artículo 36 no hace ninguna distinción entre usucapión ordinaria y
extraordinaria.
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo dictó Sentencia, de fecha 21 de
enero de 2014 en la que zanja la controversia afirmando «(…) aun cuando esta Sala ha
hecho mención del artículo 1949 del Código Civil en sentencias como las de 28 de
febrero de 2001 (RC 2589/1996) y 20 de febrero de 2007 (RC núm. 390/2000), sin
descartar su vigencia, lo ha hecho de modo incidental pues en los casos allí
contemplados no dependía de su aplicación el resultado del proceso, lo que no ocurre en
el presente ya que la “ratio decidendi” de la sentencia hoy impugnada viene dada
precisamente por la aplicación al caso de dicho precepto. Ello conduce a esta Sala a
adoptar una posición respecto de su actual vigencia. Sobre ello consideramos que el
artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II, de la
Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos supuestos de usucapión contra
tabulas… la redacción actual del artículo 36 de la Ley Hipotecaria –que supone un
cambio sustancial– arranca de la Ley de reforma hipotecaria de 30 de diciembre de 1944
y se incorpora al Texto Refundido de 8 de febrero de 1946. El nuevo artículo 36 de la Ley
Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene
una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al
tercero registral; tales situaciones son: 1.ª) La usucapión que se produce contra el titular
inscrito mientras tiene lugar la posesión “ad usucapionem”; y 2.ª) La que se produce
frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la
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