BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 231

Miércoles 27 de septiembre de 2023

Sec. III. Pág. 130503

intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En cuanto a las notificaciones, debe recordarse que la notificación por vía edictal
tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado,
razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal. En esa línea, la
reciente Sentencia número 26/2020, de 24 de febrero, de la sala Primera del Tribunal
Constitucional ha vendido a recoger y concretar su doctrina a propósito de la vulneración
del artículo 24.1 de la Constitución Española por las notificaciones por edictos reiterando
dicho carácter excepcional.
En el caso que nos ocupa, el procedimiento se ha seguido contra la herencia yacente
de la titular registral, constando que “se notificó la resolución al ejecutado”,
desconociéndose la forma en que se han hecho las citaciones y sin que se aclare a qué
ejecutado se refiere.
En cuanto al segundo defecto, relativo a la declaración sobre la situación arrendaticia
de la vivienda adjudicada, es doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública que, en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan
los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es
necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones
oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de
arrendamientos de la finca adjudicada. La doctrina expuesta no será aplicable cuando se
trate de arrendamientos de vivienda concertados, bien antes de entrar en vigor de la
reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de
junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, esto
es, el 6 de junio de 2013; o bien tras la entrada en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1
de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, es decir, a partir del
día 6 de marzo de 2019.
El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, en caso de
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, el arrendatario de vivienda
tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años de
duración del contrato, por tanto, es necesario que se declare la situación arrendaticia de
la finca porque, al tratarse de una vivienda, el posible arrendamiento subsistiría durante
el plazo de cinco años desde su formalización.
Vistos los artículos 18, 20 de la Ley Hipotecaria, 100, 166.1 de su Reglamento,
150.2, 522.1, 540, 790, 791, 795 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 24 de la
Constitución Española, 110 a 117 de la Ley 5/2015 de 25 de junio de Derecho Civil
Vasco, 930 a 958 bis del Código Civil, 13 de la Ley de arrendamientos urbanos,
Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2020 y 9 de septiembre de 2021 y
Sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de febrero de 2020 y Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 y 25 de octubre de 2021, 1
de febrero, 10 de agosto, 24 de octubre y 2 de diciembre de 2022 y 14 de febrero
de 2023, resulta la siguiente:
Calificación:

1. No se acredita el fallecimiento de doña N. B. Z. G. ni que la demanda se ha
dirigido personalmente contra alguno de los herederos de la citada señora o, en defecto
de éstos, ha de justificarse la notificación por edictos a los ignorados herederos, así
como la comunicación al Estado o a la Comunidad Autónoma del País Vasco llamada por
la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, de la pendencia del
proceso.
2. No consta la situación arrendaticia de la vivienda que es objeto de ejecución.

cve: BOE-A-2023-20143
Verificable en https://www.boe.es

Se suspende la inscripción solicitada por los siguientes defectos: