BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107735

autorización. Posiblemente, por esa línea de tracto de la finca registral, cuya identidad se
desconoce, es por donde puede venir la adquisición por parte de «Caixabank, SA» y su
posterior venta a un tercero, como declara el recurrente. Tercero adquirente que se vería
perjudicado si se admitiera la inscripción de la georreferenciación solicitada.
Esa conclusión se refuerza por la declaración del recurrente, cuando afirma que la
parcela 209 nunca fue colindante con la suya y que la parcela 192 está catastrada a
nombre de la colindante opositora notificada, cuando pertenece a «Caixabank, SA», que
recientemente la ha vendido a tercero. El hecho de que figurara catastrada a nombre de
doña V. H. R., de modo erróneo según el recurrente, seguramente se deba a que fue la
que realizó la construcción del estanque en la misma y siendo un signo exterior de
capacidad económica pagara el impuesto territorial correspondiente, aunque no le
correspondiera la titularidad de la parcela, pues como afirma, se trataba de una posesión
consentida por el verdadero titular, que como tal no tiene acceso al Registro (artículo 5
de la Ley Hipotecaria). Y ello porque la titularidad catastral no prejuzga la titularidad de la
propiedad, que es meramente indiciaria, ya que el Catastro no tiene asignada
competencias en materia de control de legalidad del tráfico jurídico inmobiliario,
competencia asignada en nuestro Derecho al registrador de la Propiedad, mediante el
ejercicio de la función calificadora que le asigna el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
El ejercicio de esa función calificadora, en lo que al ámbito de la descripción,
ubicación y delimitación geográfica de la finca, debe prevenir cualquier tipo de
perturbación de hecho en el objeto del derecho de propiedad de las fincas colindantes,
así como en el dominio público, aunque no esté inmatriculado, tras la entrada en vigor de
la Ley 13/2015, de 24 de junio. Por ello, como ya declaró la Resolución de 5 de marzo
de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de
procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca
cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados
en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en
perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les
brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso
contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Y como indicó la Resolución de 19 de julio de 2016, el objeto de la intervención de
los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la
realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se
produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que no puedan tener acceso
al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera
parcial. En el presente caso, existe un conflicto evidente en la titularidad de la
parcela 192, respecto de la cual ninguno de los personados en el expediente presenta
título bastante que acredite su derecho sobre la misma, pudiendo estar inscrita a nombre
de tercero, por lo que de admitir la inscripción podría producirse un supuesto de doble
inmatriculación, que la Ley 13/2015 trata de prevenir. Y sin que proceda que el
registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda
resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de
acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia.
«e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. En el presente caso, la
registradora funda sus dudas en la posible controversia latente respecto de la fracción de
terreno, por pequeña que sea, que provoca la oposición del colindante, que deriva de la
inclusión de un camino en la finca objeto del expediente, que según el Registro
constituye el linde de la misma y pertenece a otra finca. Por ello, resulte evidente la
existencia de un conflicto latente sobre la titularidad de esa franja de terreno de 3 metros,
la cual no puede ser resuelta por la registradora ni por esta Dirección General, por
carecer de competencia para ello.»

cve: BOE-A-2023-17022
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Núm. 175