BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107736

En el presente caso, la registradora ha fundado su juicio en la posible existencia de
invasión de una finca ajena y en la existencia de un conflicto latente, bastante evidente a
la vista de las alegaciones, pudiendo existir incluso un tercer adquirente de la finca
registral objeto del expediente.
8. Paralelamente, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo relativa, no
ya tanto a los requisitos para obtenerla, sino a los efectos jurídicos de la inscripción de la
georreferenciación de las fincas registrales. Como señaló la Resolución de 4 de
noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca
registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y
solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación
registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y
bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el
que recae el derecho de propiedad inscrito».
Si se admitiera ahora la inscripción de la georreferenciación alternativa aportada
incluyendo las parcelas 192 y 193, como correspondientes con la finca registral 4.318 del
término municipal de El Rosario, supondría dar por cumplido el principio de especialidad
registral sobre la necesaria claridad en la determinación del objeto del derecho inscrito,
pues tal georreferenciación determinaría, si se admitiera su inscripción, la ubicación,
delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad en contra de los
pronunciamientos registrales existentes cuando se inscribió el derecho y en perjuicio de
un posible titular que no ha tenido conocimiento del expediente. Por ello, no puede
admitirse la inscripción de la georreferenciación en esas circunstancias, pues se estaría
introduciendo una inexactitud en el contenido del Registro, se estaría dando presunción
de exactitud a una perturbación de hecho en el dominio de una finca ajena y se estaría
contraviniendo el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pues se estaría rectificando
intrínsecamente la descripción de la finca colindante, en contra del consentimiento del
titular registral, estando el asiento registral relativo a su derecho bajo la salvaguardia de
los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, el cual
además derivaría de actos no inscritos en el Registro, contraviniendo el artículo 32 de la
Ley Hipotecaria, coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, «los
títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a
tercero», y por ello, no deberían ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del
Estado «si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un
derecho que debió ser inscrito», como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
9. En conclusión, el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone, cuando no se
invada dominio público ni finca colindante con georreferenciación inscrita, que: «En los
demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá
motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes
determine necesariamente la denegación de la inscripción». Y dicho precepto queda
cumplido con la nota de calificación de la registradora, aunque deba ser denegatoria y no
suspensiva, pues ha quedado constatado que existe una controversia, que puede afectar
incluso a un tercero distinto del promotor del expediente y del colindante opositor
notificado, debiendo reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en
Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las
dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de
la Ley Hipotecaria, dada que con la oposición de un colindante «queda patente que
existe controversia entre distintos titulares colindantes acerca de la respectiva
georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso gubernativo pueda tener como
objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia».
Ello determina como consecuencia necesaria en el presente expediente la
confirmación de la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas
fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que
competa a este Centro Directivo, en vía de recurso -como ya se dijo en la Resolución

cve: BOE-A-2023-17022
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Núm. 175