III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-17023)
Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Vendrell n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107744
expresamente en la misma, la necesidad de dirigir la demanda de ejecución hipotecaria
contras los titulares registrales de la finca.
Se da, por tanto, la circunstancia excepcional de la existencia de una alteración en el
tracto sucesivo del historial de la finca que provoca la anomalía de estar inscrito el
dominio de la finca a favor de dos personas físicas y la obra nueva declarada sobre ella
a favor de la sociedad que luego constituye la hipoteca que se ejecuta.
No consta que se haya llevado a cabo ninguna actuación tendente a la rectificación
del error advertido.
En el documento judicial presentado consta como ejecutada la sociedad contra
«Roelas Beteta, SL», si bien al describir la finca objeto de garantía se hace constar
expresamente que los titulares registrales son don M. R. R. y don J. M. B.
2. Como ha manifestado este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 5
de febrero de 2018) el principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito
hipotecario del principio de seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión,
máxime estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los tribunales y
produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la Ley.
Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente, es indispensable
que se cuente bien con el consentimiento de su titular registral, bien con una resolución
judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo contrario surge
un obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso
aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga, en
ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de
protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las
consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de
ninguna manera, ya que lo contrario supondría extender sus consecuencias a quien no
ha sido parte, violando el principio de tutela judicial efectiva y en definitiva el artículo 24
de la Constitución.
Por ello, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que
pretenda su acceso al Registro de la Propiedad ha de venir otorgado por el titular
registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley
Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral
el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de
la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral
de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva, a su vez, de la legitimación registral pues si, conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario (vid., por todas, la Resolución de 14 de marzo de 2018).
Ciertamente el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los
jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por
ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la
resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a
quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con
objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y
su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Como consecuencia de todo ello, es doctrina de este Centro Directivo, apoyada en la
de nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencias de 21 de marzo de 2006, 21 de octubre
cve: BOE-A-2023-17023
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107744
expresamente en la misma, la necesidad de dirigir la demanda de ejecución hipotecaria
contras los titulares registrales de la finca.
Se da, por tanto, la circunstancia excepcional de la existencia de una alteración en el
tracto sucesivo del historial de la finca que provoca la anomalía de estar inscrito el
dominio de la finca a favor de dos personas físicas y la obra nueva declarada sobre ella
a favor de la sociedad que luego constituye la hipoteca que se ejecuta.
No consta que se haya llevado a cabo ninguna actuación tendente a la rectificación
del error advertido.
En el documento judicial presentado consta como ejecutada la sociedad contra
«Roelas Beteta, SL», si bien al describir la finca objeto de garantía se hace constar
expresamente que los titulares registrales son don M. R. R. y don J. M. B.
2. Como ha manifestado este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 5
de febrero de 2018) el principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito
hipotecario del principio de seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión,
máxime estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los tribunales y
produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la Ley.
Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente, es indispensable
que se cuente bien con el consentimiento de su titular registral, bien con una resolución
judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo contrario surge
un obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso
aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga, en
ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de
protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las
consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de
ninguna manera, ya que lo contrario supondría extender sus consecuencias a quien no
ha sido parte, violando el principio de tutela judicial efectiva y en definitiva el artículo 24
de la Constitución.
Por ello, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que
pretenda su acceso al Registro de la Propiedad ha de venir otorgado por el titular
registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley
Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral
el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de
la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral
de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva, a su vez, de la legitimación registral pues si, conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario (vid., por todas, la Resolución de 14 de marzo de 2018).
Ciertamente el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los
jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por
ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la
resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a
quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con
objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y
su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Como consecuencia de todo ello, es doctrina de este Centro Directivo, apoyada en la
de nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencias de 21 de marzo de 2006, 21 de octubre
cve: BOE-A-2023-17023
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Núm. 175
