BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107664

La situación así creada se debe a un error derivado del título inscrito, lo que se
resuelve atendiendo al art. 40 de la Ley Hipotecaria que prevé que “la rectificación del
Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté
inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se
practicará con arreglo a las siguientes normas: (…) d) Cuando la inexactitud procediere
de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de
cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el
consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial”.
No es posible defender la coexistencia entre una propiedad exclusiva de la
edificación y una copropiedad sobre el solar, atendiendo al principio de accesión
inmobiliaria y al principio derivado del anterior de que la superficie accede al suelo,
regulado en el Código civil en los arts. 353 y ss. En concreto el art. 353 dispone que “la
propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les
une o incorpora, natural o artificialmente”.
Así lo entendió también la Resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 12 de enero de 2015, señalando que “en el supuesto de hecho de este
expediente, los copropietarios consienten la declaración de la obra y por lo tanto puede
suponerse que prestaron su consentimiento a la construcción. Ahora bien una vez
declarada ésta, lo que no puede pretenderse es la inscripción en el Registro con
mantenimiento de las dos propiedades a las que el recurrente alega sin que haya
ninguna modificación jurídica de la copropiedad y ello no sólo porque conforme hemos
visto no sean aplicables a este caso las normas sobre la accesión invertida, sino porque
al Registro sólo pueden acceder situaciones jurídicas consolidadas y derechos reales
cuyos márgenes estén bien determinados siendo la norma general que cuando se
declara una obra nueva en finca perteneciente pro indiviso a varias personas, la
inscripción ha de practicarse de esa misma forma, no pudiendo sostenerse sin más una
copropiedad sobre el suelo coexistente con la propiedad exclusiva de lo edificado sobre
aquél, siendo necesario formalizar el correspondiente negocio jurídico que dé apoyo a tal
situación, y, o bien individualizar la porción de finca sobre la que se ha edificado o bien
constituir un derecho de superficie siendo en este caso innecesario que la declaración de
la obra nueva deba estar precedida de segregación en sentido estricto de la porción
sobre la que se constituye el derecho, o que la nueva finca sea en verdad totalmente
independiente de esta otra finca originaria siempre y cuando se cumplan las exigencias
derivadas del principio de especialidad y de la concreta regulación legal en esta materia
(artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario), constando
suficientemente definida la finca cuyo acceso al Registro de la Propiedad se pretenda”.
2. (…)
Calificación:
Se suspende la inscripción de la finca señalada en el título con el número Uno, por
los Hechos y Fundamentos de derecho antes expresados.
Practicada la notificación de la calificación de conformidad con el artículo 322 y 323,
de la Ley Hipotecaria, quedará prorrogado automáticamente el asiento de presentación,
por un plazo de sesenta días, contados desde la fecha de la última notificación.
Contra esta nota de calificación (…)
La Registradora. Fdo: Aurora María Barranco Aguayo. Este documento ha sido
firmado con firma electrónica cualificada por Aurora María Barranco Aguayo registrador/a
de Registro Propiedad de Mancha Real a día catorce de marzo del dos mil veintitrés».
La citada calificación negativa fue notificada al presentante el día 29 de marzo
de 2023.»

cve: BOE-A-2023-17018
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Núm. 175