III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-17018)
Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Mancha Real a inscribir la adjudicación hereditaria de determinada finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107663
de calificación negativa el día 14 de febrero de 2023 por defectos subsanados a través
de la aportación de documentación realizada el día 20 de febrero de 2023, día en que se
aportó la escritura de aceptación de herencia autorizada el día 27 de octubre de 2022
por el notario de Chipiona, don Gustavo Casto Hermoso Carazo, con el número 1.832 de
protocolo, y el día 14 de marzo de 2023 se despachó parcialmente el documento
presentado, suspendiéndose la inscripción en cuanto a la finca registral 7.226 de
Bedmar, en los siguientes términos:
«(…) Suspendiéndose la inscripción en cuanto a la finca señalada en el título con el
número uno; por los siguiente hechos y fundamentos de derecho:
Hechos
1. No consta acreditado que el pleno dominio de la finca registral 7.226 de Bedmar
pueda formar parte del caudal hereditario de la causante, por cuanto del historial registral
de esta finca resulta la previa existencia de una comunidad ordinaria, ya que resulta que
doña T. R. G. adquirió por título de compraventa la casa “sin perjuicio del condominio que
(existe) sobre el solar en que ha sido edificada…”. Así resulta de la inscripción 2.ª
De la inscripción 1.ª resulta que los señores J. J. y A. R. F. y don A. R. H. inscribieron
la finca registral por título de segregación y consintieron en que don J. J. R. F. declarara
la obra nueva de la casa sobre la finca, sin perjuicio del condominio del solar.
Posteriormente, dicho señor J. J. R. F. vendió la casa doña T. R. G., sin perjuicio del
condominio sobre el solar.
Sin embargo, dicha situación no puede mantenerse, porque conceptualmente no
cabe la admisión de copropiedad sobre el suelo coexistente con la propiedad exclusiva
de lo edificado sobre aquél. Al contrario, rige el principio de accesión, de modo que lo
edificado sobre una finca, pertenece al dueño de la misma y siendo varios, a todos ellos.
Dicha situación no debió acceder al Registro de la Propiedad. Existiendo un error
derivado del título en cuya virtud se practicó la inscripción, es necesario ahora para
permitir la inscripción de la escritura ahora presentada, obtener previamente: 1) o bien el
consentimiento de los titulares registrales de la finca (o sus herederos) dirigido a la
disolución de la comunidad existente y, en caso de considerar la finca indivisible, con
adjudicación de la finca a favor del caudal relicto de la causante con la compensación
económica por el exceso de adjudicación; 2) o bien, en defecto de acuerdo, resolución
judicial dictada en un procedimiento en que todos hayan sido parte.
2. En cuanto a la finca señalada en el título con el número dos, registral
número 7.222 (…)
1. El principio hipotecario de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria) obliga,
ante la situación creada a la previa extinción del condominio existente con adjudicación
de la finca a favor de la ahora causante para poder inscribir el dominio a favor de quien
resulte ser adjudicatario por título de su herencia. Así, según el art. 20 de la Ley
Hipotecaria, primer y segundo párrafo: “Para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la
persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso
de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la
transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada”. Según el
art. 105 del Reglamento Hipotecario: “No obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del
artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los
documentos en los que se declare, transfiera grave, modifique o extinga el dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que
otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del
titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a
solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable”.
cve: BOE-A-2023-17018
Verificable en https://www.boe.es
Fundamentos de Derecho
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107663
de calificación negativa el día 14 de febrero de 2023 por defectos subsanados a través
de la aportación de documentación realizada el día 20 de febrero de 2023, día en que se
aportó la escritura de aceptación de herencia autorizada el día 27 de octubre de 2022
por el notario de Chipiona, don Gustavo Casto Hermoso Carazo, con el número 1.832 de
protocolo, y el día 14 de marzo de 2023 se despachó parcialmente el documento
presentado, suspendiéndose la inscripción en cuanto a la finca registral 7.226 de
Bedmar, en los siguientes términos:
«(…) Suspendiéndose la inscripción en cuanto a la finca señalada en el título con el
número uno; por los siguiente hechos y fundamentos de derecho:
Hechos
1. No consta acreditado que el pleno dominio de la finca registral 7.226 de Bedmar
pueda formar parte del caudal hereditario de la causante, por cuanto del historial registral
de esta finca resulta la previa existencia de una comunidad ordinaria, ya que resulta que
doña T. R. G. adquirió por título de compraventa la casa “sin perjuicio del condominio que
(existe) sobre el solar en que ha sido edificada…”. Así resulta de la inscripción 2.ª
De la inscripción 1.ª resulta que los señores J. J. y A. R. F. y don A. R. H. inscribieron
la finca registral por título de segregación y consintieron en que don J. J. R. F. declarara
la obra nueva de la casa sobre la finca, sin perjuicio del condominio del solar.
Posteriormente, dicho señor J. J. R. F. vendió la casa doña T. R. G., sin perjuicio del
condominio sobre el solar.
Sin embargo, dicha situación no puede mantenerse, porque conceptualmente no
cabe la admisión de copropiedad sobre el suelo coexistente con la propiedad exclusiva
de lo edificado sobre aquél. Al contrario, rige el principio de accesión, de modo que lo
edificado sobre una finca, pertenece al dueño de la misma y siendo varios, a todos ellos.
Dicha situación no debió acceder al Registro de la Propiedad. Existiendo un error
derivado del título en cuya virtud se practicó la inscripción, es necesario ahora para
permitir la inscripción de la escritura ahora presentada, obtener previamente: 1) o bien el
consentimiento de los titulares registrales de la finca (o sus herederos) dirigido a la
disolución de la comunidad existente y, en caso de considerar la finca indivisible, con
adjudicación de la finca a favor del caudal relicto de la causante con la compensación
económica por el exceso de adjudicación; 2) o bien, en defecto de acuerdo, resolución
judicial dictada en un procedimiento en que todos hayan sido parte.
2. En cuanto a la finca señalada en el título con el número dos, registral
número 7.222 (…)
1. El principio hipotecario de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria) obliga,
ante la situación creada a la previa extinción del condominio existente con adjudicación
de la finca a favor de la ahora causante para poder inscribir el dominio a favor de quien
resulte ser adjudicatario por título de su herencia. Así, según el art. 20 de la Ley
Hipotecaria, primer y segundo párrafo: “Para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la
persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso
de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la
transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada”. Según el
art. 105 del Reglamento Hipotecario: “No obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del
artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los
documentos en los que se declare, transfiera grave, modifique o extinga el dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que
otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del
titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a
solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable”.
cve: BOE-A-2023-17018
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