BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107672

edificado sobre una finca, pertenece al dueño de la misma y siendo varios, a todos
ellos». Y concluye que dicha situación no debió acceder al Registro de la Propiedad y
que «es necesario ahora para permitir la inscripción de la escritura ahora presentada,
obtener previamente: 1) o bien el consentimiento de los titulares registrales de la finca (o
sus herederos) dirigido a la disolución de la comunidad existente y, en caso de
considerar la finca indivisible, con adjudicación de la finca a favor del caudal relicto de la
causante con la compensación económica por el exceso de adjudicación; 2) o bien, en
defecto de acuerdo, resolución judicial dictada en un procedimiento en que todos hayan
sido parte».
2. Para resolver la cuestión planteada en este recurso es determinante que la finca
objeto de adjudicación hereditaria (número 7.226) figura inscrita a nombre de la
causante, sin que pueda considerarse que sobre aquella exista una copropiedad romana
o por cuotas.
Debe entenderse que se trata de una propiedad horizontal de hecho, lo que ocurre
en aquellos supuestos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad
horizontal surja (edificio –o conjunto inmobiliario– constituido por partes susceptibles de
aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha
otorgado el título constitutivo. En este sentido se pronuncian las Resoluciones de este
Centro Directivo de 18 de julio de 1995, 26 de junio de 1987 y la Ley sobre propiedad
horizontal de 21 de junio de 1960, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, según las
cuales, la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone la
existencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o
locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a
un elemento común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho
inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este
régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos
susceptibles de aprovechamiento independiente pasan a pertenecer por cualquier título a
diferentes personas, lo que se da claramente en el supuesto objeto del presente recurso,
en el que de los asientos del Registro resulta que dichos elementos independientes se
han formado (antes de la entada en vigor de la Ley sobre propiedad horizontal de 21 de
junio de 1960) mediante la técnica de la segregación.
En efecto, es doctrina reiterada de esta Dirección General en Resoluciones, entre
otras, de 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 26 de septiembre
de 2002, 7 de abril de 2006, 24 de septiembre de 2015, 5 de septiembre de 2019, 2 y 9
de junio y 26 de noviembre de 2020 y 10 de enero de 2022, que el régimen de propiedad
horizontal existe desde que «los varios pisos o locales pasan a pertenecer a diferentes
personas aun cuando todavía no se haya formalizado e inscrito la constitución del
régimen». Asimismo, las Resoluciones de 17 de octubre de 2010 o 27 de noviembre
de 2013 ponen de relieve que «cuando la situación fáctica de un edificio es de división
horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no
hayan otorgado el correspondiente título constitutivo», como menciona en la disposición
transitoria primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y se
desprende de su propio artículo primero.
En definitiva, el régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las
situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad
individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso objeto de este
expediente. Por ello que debe considerarse que se trata de una verdadera propiedad
horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma.
3. Ciertamente, en un régimen de propiedad horizontal de hecho, no pueden
constituirse nuevos elementos independientes ni es posible la segregación de nuevos
elementos privativos sin constituir formalmente un régimen de propiedad horizontal, por
mucho que ya existan elementos privativos segregados cuya validez se mantiene; y
tampoco es posible en un edificio en régimen de propiedad horizontal de hecho proceder
sólo en una de las fincas registrales segregadas a su división material, a la modificación
de obra alterando su superficie construida, o a cualquier otra modificación hipotecaria,

cve: BOE-A-2023-17018
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Núm. 175