III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-17020)
Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 3 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107691
relación con la protección, conservación o ejecución de los derechos o intereses de las
Entidades Financiadoras Mezzanine bajo o relativos al Contrato de Financiación
Mezzanine o a esta Escritura....”.
Además, en los hechos, que se toman por relevantes en la nota de calificación, el Sr.
Registrador señala que “de las entidades deudoras solo comparece la entidad Millcreeck
Invest S.L.” que es la hipotecante como si ello tuviera relevancia a la hora de calificar o
no la hipoteca como flotante, o como si suscitase algún reparo dogmático el que un solo
hipotecante garantice las obligaciones a cargo de diferentes deudores.
Antes de entrar en los argumentos que justifican, a nuestro entender, la revocación
de la calificación registral; de una atenta y detenida lectura de los expositivos de la
escritura en general y de la cláusula referida a las Obligaciones Garantizadas en
particular resulta que:
1. La escritura objeto de calificación negativa se encuadra en el marco de una
financiación que se articula en torno a diferentes contratos (todos los cuales fueron
objeto de elevación a público: Contrato de Financiación Senior, Carta de Margen,
Contrato entre Acreedores, etc.), como suele ser habitual en los denominados “Proyect
Finance” (que por su elevada cuantía suelen ser financiaciones sindicadas). No obstante
la conexión causal que liga a todos esos contratos; la hipoteca constituida solo garantiza
las obligaciones derivadas de un solo contrato; el contrato de financiación otorgado por
la entidad Díaz Investments S.A.R.L (el denominado “Contrato de Financiación
Mezzanine”) y ninguna de las obligaciones derivadas del resto de contratos referidos en
los expositivos.
2. Que todas las obligaciones que se incluyen dentro de la definición “Obligaciones
Garantizadas” son obligaciones derivadas única y exclusivamente del Contrato de
Financiación Mezzanine o conectadas causalmente con él; es decir obligaciones que
nacen de una única y misma relación jurídica. Otra cosa es que con la redacción de la
cláusula se pretenda dejar claro que la hipoteca no solo garantiza la obligación principal
que es devolver el crédito; sino también el detallado haz de obligaciones accesorias, que
podrían surgir de dicho contrato de financiación y que son objeto de regulación precisa
(es como si en una hipoteca ordinaria se dijese que asegura el principal, los intereses
retributivos, los intereses de demora, la indemnización prevista para el caso de
incumplimiento, los gastos y honorarios de letrado y procurador que integren el concepto
de costas procesales con sus respetivos intereses procesales, la comisión de apertura,
la comisión por impago de cuotas, la comisión por subrogación, la comisión por
vencimiento anticipado y las cantidades adelantadas por el acreedor para sufragar el IBI,
gastos de comunidad, tasas de basura, coste del seguro de daños, coste de las
reparaciones necesarias del inmueble hipotecado, etc.).
3. Que cuando la cláusula en referencia a “...tal y como el mismo sea novado,
modificado, cedido o suplementado en cada momento (incluyendo, en particular, pero sin
limitación, por lo que se refiere a la Cesión de Deuda (Debt Transfer) prevista bajo la
cláusula 31.3 del Contrato de Financiación Mezzanine, así como cualquier obligación
derivada de cualquier incremento de principal o de los intereses o extensión de la fecha
de vencimiento...”, una interpretación teleológica de ésta conduce a que se trata de una
obligación a cargo del hipotecante que puede exigirse judicialmente pero por supuesto la
cobertura hipotecaria de tales novaciones (bien sean variaciones de importe o
vencimiento o cesiones del crédito) exigirá el cumplimiento de los requisitos establecidos
en la ley; esto es su formalización en escritura pública con el consentimiento de todos los
obligados y acceder al Registro. Puede decirse que esa mención es innecesaria puesto
que ya está prevista legalmente, pero incluirla no contradice ningún precepto legal.
También puede que el Registrador decida no inscribirla por tener carácter obligacional
(en la escritura solo se solicita la inscripción de las cláusulas con contenido real) pero en
ningún caso puede servir para considerar que estamos ante una hipoteca flotante del
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2023-17020
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107691
relación con la protección, conservación o ejecución de los derechos o intereses de las
Entidades Financiadoras Mezzanine bajo o relativos al Contrato de Financiación
Mezzanine o a esta Escritura....”.
Además, en los hechos, que se toman por relevantes en la nota de calificación, el Sr.
Registrador señala que “de las entidades deudoras solo comparece la entidad Millcreeck
Invest S.L.” que es la hipotecante como si ello tuviera relevancia a la hora de calificar o
no la hipoteca como flotante, o como si suscitase algún reparo dogmático el que un solo
hipotecante garantice las obligaciones a cargo de diferentes deudores.
Antes de entrar en los argumentos que justifican, a nuestro entender, la revocación
de la calificación registral; de una atenta y detenida lectura de los expositivos de la
escritura en general y de la cláusula referida a las Obligaciones Garantizadas en
particular resulta que:
1. La escritura objeto de calificación negativa se encuadra en el marco de una
financiación que se articula en torno a diferentes contratos (todos los cuales fueron
objeto de elevación a público: Contrato de Financiación Senior, Carta de Margen,
Contrato entre Acreedores, etc.), como suele ser habitual en los denominados “Proyect
Finance” (que por su elevada cuantía suelen ser financiaciones sindicadas). No obstante
la conexión causal que liga a todos esos contratos; la hipoteca constituida solo garantiza
las obligaciones derivadas de un solo contrato; el contrato de financiación otorgado por
la entidad Díaz Investments S.A.R.L (el denominado “Contrato de Financiación
Mezzanine”) y ninguna de las obligaciones derivadas del resto de contratos referidos en
los expositivos.
2. Que todas las obligaciones que se incluyen dentro de la definición “Obligaciones
Garantizadas” son obligaciones derivadas única y exclusivamente del Contrato de
Financiación Mezzanine o conectadas causalmente con él; es decir obligaciones que
nacen de una única y misma relación jurídica. Otra cosa es que con la redacción de la
cláusula se pretenda dejar claro que la hipoteca no solo garantiza la obligación principal
que es devolver el crédito; sino también el detallado haz de obligaciones accesorias, que
podrían surgir de dicho contrato de financiación y que son objeto de regulación precisa
(es como si en una hipoteca ordinaria se dijese que asegura el principal, los intereses
retributivos, los intereses de demora, la indemnización prevista para el caso de
incumplimiento, los gastos y honorarios de letrado y procurador que integren el concepto
de costas procesales con sus respetivos intereses procesales, la comisión de apertura,
la comisión por impago de cuotas, la comisión por subrogación, la comisión por
vencimiento anticipado y las cantidades adelantadas por el acreedor para sufragar el IBI,
gastos de comunidad, tasas de basura, coste del seguro de daños, coste de las
reparaciones necesarias del inmueble hipotecado, etc.).
3. Que cuando la cláusula en referencia a “...tal y como el mismo sea novado,
modificado, cedido o suplementado en cada momento (incluyendo, en particular, pero sin
limitación, por lo que se refiere a la Cesión de Deuda (Debt Transfer) prevista bajo la
cláusula 31.3 del Contrato de Financiación Mezzanine, así como cualquier obligación
derivada de cualquier incremento de principal o de los intereses o extensión de la fecha
de vencimiento...”, una interpretación teleológica de ésta conduce a que se trata de una
obligación a cargo del hipotecante que puede exigirse judicialmente pero por supuesto la
cobertura hipotecaria de tales novaciones (bien sean variaciones de importe o
vencimiento o cesiones del crédito) exigirá el cumplimiento de los requisitos establecidos
en la ley; esto es su formalización en escritura pública con el consentimiento de todos los
obligados y acceder al Registro. Puede decirse que esa mención es innecesaria puesto
que ya está prevista legalmente, pero incluirla no contradice ningún precepto legal.
También puede que el Registrador decida no inscribirla por tener carácter obligacional
(en la escritura solo se solicita la inscripción de las cláusulas con contenido real) pero en
ningún caso puede servir para considerar que estamos ante una hipoteca flotante del
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2023-17020
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Núm. 175
