BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107692

4. Que en el marco de la amplia operación de financiación en la que en esta
escritura se encuadra, debe tenerse en cuenta, a los efectos de la comprensión de la
estructura de la obligación garantizada que:
– mediante escritura autorizada por mi Rocío Rodríguez Martín el día 11 de
noviembre de 2021 con el número 4.155 de mi protocolo se formaliza una primera
escritura de elevación a público del Contrato de Financiación Mezzanine, contrato que
está sujeto a derecho inglés. En dicha escritura se concede una financiación a un grupo
de sociedades compareciendo una de ellas como deudor y el resto como garantes (el
“Deudor” y los “Garantes” y conjuntamente los “Obligados”).
– posteriormente el día 5 de enero de 2023 se otorga la escritura objeto de la
presente en la que la entidad Millcreeck Invest S.L. (sociedad perteneciente al mismo
grupo que el Deudor y los Garantes) constituye una hipoteca en garantía de las
Obligaciones Garantizadas (tal y como han quedado definidas en la cláusula transcrita
anteriormente). En dicha escritura se incorpora un anexo con un resumen de los
principales términos y condiciones del Contrato de Financiación Mezzanine.
Esas sociedades del grupo que resultan obligadas bien como deudoras bien como
garantes en virtud del Contrato de Financiación son a las que la referida cláusula se
refiere cuando dice que la hipoteca asegura obligaciones “…incurridas originalmente por
un Obligado Mezzanine de la Operación o por un tercero) de cada uno de los Obligados
Mezzanine de la Operación frente a las Entidades Financiadoras Mezzanine (o
cualquiera de ellas”. Es decir, que la cláusula lo que está diciendo es (i) que la hipoteca
está asegurando obligaciones de terceros (es decir el resto de sociedades del grupo que
son deudoras y garantes pero que no comparecen en la escritura de hipoteca), (ii) que la
hipoteca asegura dichas obligaciones bien frente a Díaz Investments S.A.R.L, actual
único acreedor bajo la financiación bien en su caso frente a los futuros cesionarios del
crédito que la escritura define siguiendo la técnica anglosajona como Entidades
Financiadoras Mezzanine.
Sentadas las anteriores bases considera la Notario autorizante que la calificación no
debe ser mantenida por las siguientes razones:
1. Es perfectamente posible que una hipoteca garantice una pluralidad de
obligaciones derivadas de una misma relación jurídica a través de una hipoteca de
máximo bien a través del artículo 153 de la LH bien a través del artículo 142 de la LH
como en este supuesto.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) en varias
resoluciones (Ress DGSJFP 20 de junio de 2021 y la reciente de 18 de noviembre
de 2022) ha permitido que la hipoteca garantice una pluralidad de obligaciones presentes
y futuras derivadas de un único contrato a través de una hipoteca de máximo (en el
sentido tradicional y genérico del término, y no en el del subtipo previsto en el art. 153 bis
LH) al amparo de lo dispuesto en el artículo 142 de la Ley Hipotecaria.
Señala la DGSJFP (Res 18 nov 2022) que “Las diferencias entre la hipoteca del
artículo 153 bis y la del 142 de la Ley Hipotecaria son también ostensibles, pues en el
artículo 142 no se prevé la constitución de una hipoteca global y flotante sino únicamente
hipoteca en garantía de obligación futura que es posible cuando el contrato básico que
constituye la fuente de las obligaciones es único y perfectamente determinado, sin que
se trate de una pluralidad de actos básicos a los que se hace referencia en el
artículo 153 bis de la LH. La hipoteca en garantía de un contrato de suministro
(Resolución de 20 de junio de 2012) o de un contrato de prestación de servicios jurídicos
de este supuesto y las obligaciones que derivan del mismo tienen carácter individual y no
global, no se refiere a una pluralidad de contratos básicos que puedan dar lugar a una
hipoteca flotante”.
Ya antes de la modificación de la Ley Hipotecaria introducida por la Ley 41/2007 la
DGSJFP (Ress 1 de junio y 26 de septiembre de 2006) señalo que “la máxima según la
cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y
sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y

cve: BOE-A-2023-17020
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