III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-17020)
Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 3 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107697
como hipoteca de máximo no flotante, no es en ningún caso minoritaria pues en el marco
de la compleja operación de financiación a que se viene haciendo referencia y ese
mismo día se autorizaron otras ocho hipotecas con los números 12, 13, 14, 15, 17, 18,
19 y 29 de mi protocolo de contenido análogo a la presente sin que ninguno de los
titulares de los dos Registros de la Propiedad en los que se presentaron las hayan
considerado hipotecas flotantes. Se hace referencia a este extremo con el mayor de los
respetos a la independencia y criterio del Sr. Registrador a quien esta Notario agradece
el excelente trato personal y profesional recibido.
Segundo.–En cuanto al segundo defecto, considerando que no estamos ante una
hipoteca flotante del artículo 153 bis de la LH no es necesario acreditar que el acreedor
“Díaz Investments S.Á.R.L” es una entidad financiera.
Tercero.–En cuanto al tercer defecto, “no se establece con claridad a favor de qué
sujeto se constituye la Hipoteca como titular del derecho real de garantía”.
De una lectura atenta y detallada de la escritura puede deducirse de forma
inequívoca que la hipoteca se constituye ab initio a favor del único acreedor que
comparece, esto es la entidad “Díaz Investments S.A.R.L.” puesto que el otro
compareciente “Situs Asset Management Limited” lo hace en su condición de agente de
toda la financiación (pues como se ha dicho la escritura de constitución de hipoteca se
encuadra de una operación compleja que engloba otros muchos contratos como un
Contrato de Financiación Senior, un Contrato entre Acreedores, un Contrato de
Subordinación...) y Situs Asset Management Limited desempeña el papel de agente,
(figura muy habitual en las financiaciones sindicadas o que se prevé pueden sindicarse
dado el importe de las mismas)
Así en intervención de la escritura ya se dice:
“En adelante, Díaz Investments comparece en su condición de Entidad Financiadora
(Lender) bajo el Contrato de Financiación Mezzanine (tal y como se define a
continuación).
En adelante Díaz Investments junto con las entidades que en cada momento tengan
la condición de Entidades Financiadoras (Lenders) bajo el Contrato de Financiación
Mezzanine (tal y como se define a continuación) y sus sucesivos cesionarios y sucesores
bajo el mismo, se denominarán conjuntamente como las Entidades Financiadoras
Mezzanine.
En lo sucesivo, las Entidades Financiadoras Mezzanine, junto con sus sucesivos
cesionarios bajo el Contrato de Financiación Mezzanine (definido a continuación) serán
denominados conjuntamente los Acreedores Hipotecarios y cada uno de ellos un
Acreedor Hipotecario.
Situs comparece en su condición de agente de garantías común (Common Security
Agent) de las Entidades Financiadoras Mezzanine bajo el Contrato entre Acreedores (tal
y como se define a continuación) y nombrado como tal en el Contrato de Acreedores. En
adelante, Situs o cualquier otra entidad que le suceda u ostente en cada momento la
condición de agente de garantías común (Common Security Agent) será referida como el
Agente de Garantías Común.
Situs en su condición de agente de la financiación (Facility Agent) bajo el Contrato de
Financiación Mezzanine (tal y como se definen a continuación). En adelante, Situs o
cualquier otra entidad que le suceda u ostente en cada momento la condición de agente
de la financiación (Facility Agent) bajo el Contrato de Financiación Mezzanine será
referida como el Agente de la Financiación Mezzanine.
Es decir que la referencia en plural a Entidades Financiadoras Mezzanine tan solo se
hace para recoger la posibilidad de que haya cesiones parciales del crédito y que en el
futuro no sea solo Díaz Investments S.À.R.L el acreedor sino que puedan existir otros
acreedores. Como decíamos es cierto que esa eventualidad con arreglo al derecho
hipotecario español no requiere de su expresa previsión contractual, al estar regulada en
la ley, a diferencia con lo que ocurre en otros ordenamientos, como los de corte
anglosajón, en que las previsiones legales son más escasas.
cve: BOE-A-2023-17020
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 175
Lunes 24 de julio de 2023
Sec. III. Pág. 107697
como hipoteca de máximo no flotante, no es en ningún caso minoritaria pues en el marco
de la compleja operación de financiación a que se viene haciendo referencia y ese
mismo día se autorizaron otras ocho hipotecas con los números 12, 13, 14, 15, 17, 18,
19 y 29 de mi protocolo de contenido análogo a la presente sin que ninguno de los
titulares de los dos Registros de la Propiedad en los que se presentaron las hayan
considerado hipotecas flotantes. Se hace referencia a este extremo con el mayor de los
respetos a la independencia y criterio del Sr. Registrador a quien esta Notario agradece
el excelente trato personal y profesional recibido.
Segundo.–En cuanto al segundo defecto, considerando que no estamos ante una
hipoteca flotante del artículo 153 bis de la LH no es necesario acreditar que el acreedor
“Díaz Investments S.Á.R.L” es una entidad financiera.
Tercero.–En cuanto al tercer defecto, “no se establece con claridad a favor de qué
sujeto se constituye la Hipoteca como titular del derecho real de garantía”.
De una lectura atenta y detallada de la escritura puede deducirse de forma
inequívoca que la hipoteca se constituye ab initio a favor del único acreedor que
comparece, esto es la entidad “Díaz Investments S.A.R.L.” puesto que el otro
compareciente “Situs Asset Management Limited” lo hace en su condición de agente de
toda la financiación (pues como se ha dicho la escritura de constitución de hipoteca se
encuadra de una operación compleja que engloba otros muchos contratos como un
Contrato de Financiación Senior, un Contrato entre Acreedores, un Contrato de
Subordinación...) y Situs Asset Management Limited desempeña el papel de agente,
(figura muy habitual en las financiaciones sindicadas o que se prevé pueden sindicarse
dado el importe de las mismas)
Así en intervención de la escritura ya se dice:
“En adelante, Díaz Investments comparece en su condición de Entidad Financiadora
(Lender) bajo el Contrato de Financiación Mezzanine (tal y como se define a
continuación).
En adelante Díaz Investments junto con las entidades que en cada momento tengan
la condición de Entidades Financiadoras (Lenders) bajo el Contrato de Financiación
Mezzanine (tal y como se define a continuación) y sus sucesivos cesionarios y sucesores
bajo el mismo, se denominarán conjuntamente como las Entidades Financiadoras
Mezzanine.
En lo sucesivo, las Entidades Financiadoras Mezzanine, junto con sus sucesivos
cesionarios bajo el Contrato de Financiación Mezzanine (definido a continuación) serán
denominados conjuntamente los Acreedores Hipotecarios y cada uno de ellos un
Acreedor Hipotecario.
Situs comparece en su condición de agente de garantías común (Common Security
Agent) de las Entidades Financiadoras Mezzanine bajo el Contrato entre Acreedores (tal
y como se define a continuación) y nombrado como tal en el Contrato de Acreedores. En
adelante, Situs o cualquier otra entidad que le suceda u ostente en cada momento la
condición de agente de garantías común (Common Security Agent) será referida como el
Agente de Garantías Común.
Situs en su condición de agente de la financiación (Facility Agent) bajo el Contrato de
Financiación Mezzanine (tal y como se definen a continuación). En adelante, Situs o
cualquier otra entidad que le suceda u ostente en cada momento la condición de agente
de la financiación (Facility Agent) bajo el Contrato de Financiación Mezzanine será
referida como el Agente de la Financiación Mezzanine.
Es decir que la referencia en plural a Entidades Financiadoras Mezzanine tan solo se
hace para recoger la posibilidad de que haya cesiones parciales del crédito y que en el
futuro no sea solo Díaz Investments S.À.R.L el acreedor sino que puedan existir otros
acreedores. Como decíamos es cierto que esa eventualidad con arreglo al derecho
hipotecario español no requiere de su expresa previsión contractual, al estar regulada en
la ley, a diferencia con lo que ocurre en otros ordenamientos, como los de corte
anglosajón, en que las previsiones legales son más escasas.
cve: BOE-A-2023-17020
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Núm. 175
