BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107714

escritura en general y de la cláusula referida a las Obligaciones Garantizadas en
particular resulta que:
1. La escritura objeto de calificación negativa se encuadra en el marco de una
financiación que se articula en torno a diferentes contratos (todos los cuales fueron
objeto de elevación a público: el propio Contrato de Financiación Senior y además un
Contrato de Financiación Mezzanine, una Carta de Margen, Contrato entre Acreedores,
etc.), como suele ser habitual en los denominados “Project Finance” (que por su elevada
cuantía suelen ser financiaciones sindicadas). No obstante la conexión causal que liga a
todos esos contratos; la hipoteca constituida solo garantiza las obligaciones derivadas de
un solo contrato; el contrato de financiación otorgado por la entidad Caixabank SA (el
denominado “Contrato de Financiación Senior”) y ninguna de las obligaciones derivadas
del resto de contratos referidos en los expositivos.
2. Que todas las obligaciones que se incluyen dentro de la definición “Obligaciones
Garantizadas n son obligaciones derivadas única y exclusivamente del Contrato de
Financiación Senior o conectadas causalmente con él; es decir obligaciones que nacen
de una única y misma relación jurídica. Otra cosa es que con la redacción de la cláusula
se pretenda dejar claro que la hipoteca no solo garantiza la obligación principal que es
devolver el crédito; sino también el detallado haz de obligaciones accesorias, que
podrían surgir de dicho contrato de financiación y que son objeto de regulación precisa
(es como si en una hipoteca ordinaria se dijese que asegura el principal, los intereses
retributivos, los intereses de demora, la indemnización prevista para el caso de
incumplimiento, los gastos y honorarios de letrado y procurador que integren el concepto
de costas procesales con sus respetivos intereses procesales, la comisión de apertura,
la comisión por impago de cuotas, la comisión por subrogación, la comisión por
vencimiento anticipado y las cantidades adelantadas por el acreedor para sufragar el IBI,
gastos de comunidad, tasas de basura, coste del seguro de daños, coste de las
reparaciones necesarias del inmueble hipotecado, etc.).
3. Que cuando la cláusula en cuestión hace referencia a “...tal y como el mismo sea
novado, modificado, cedido o suplementado en cada momento (incluyendo, en particular,
pero sin limitación, por lo que se refiere a la Cesión de Deuda (Debt Transfer) prevista
bajo la cláusula 30.3 del Contrato de Financiación Senior, así como cualquier obligación
derivada de cualquier incremento de principal o de los intereses o extensión de la fecha
de vencimiento...”, una interpretación teleológica de ésta conduce a que se trata de una
obligación a cargo del hipotecante que puede exigirse judicialmente pero por supuesto la
cobertura hipotecaria de tales novaciones (bien sean variaciones de importe o
vencimiento o cesiones del crédito) exigirá el cumplimiento de los requisitos establecidos
en la ley; esto es su formalización en escritura pública con el consentimiento de todos los
obligados y acceder al Registro. Puede decirse que esa mención es innecesaria puesto
que ya que está prevista legalmente, pero incluirla no contradice ningún precepto legal.
También puede que el Registrador decida no inscribirla por tener carácter obligacional
(en la escritura solo se solicita la inscripción de las cláusulas con contenido real) pero en
ningún caso puede servir para considerar que estamos ante una hipoteca flotante del
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.
4. Que en el marco de la amplia operación de financiación en la que en esta
escritura se encuadra, debe tenerse en cuenta, a los efectos de la comprensión de la
estructura de la obligación garantizada que:
– Mediante escritura autorizada por mi Rocío Rodríguez Martín el día 11 de
noviembre de 2021 con el número 4.153 de mi protocolo se formaliza una primera
escritura de elevación a público del Contrato de Financiación Senior, contrato que está
sujeto a derecho inglés. En dicha escritura se concede una financiación a un grupo de
sociedades compareciendo una de ellas como deudor y el resto como garantes (el
“Deudor” y los “Garantes” y conjuntamente los “Obligados”).
– Posteriormente el día 5 de enero de 2023 se otorga la escritura objeto de la
presente en la que la entidad Milcreek Invest SL (sociedad perteneciente al mismo grupo

cve: BOE-A-2023-17021
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Núm. 175