BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 175

Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107718

restringir injustificadamente las posibilidades de acceso al crédito territorial por parte del
deudor.
Es más, aunque el acreedor sea una entidad financiera puede no interesarle
constituir una hipoteca flotante por ejemplo porque, por una parte restringe sus
posibilidades de sindicar el crédito cediéndolo parcialmente a fondos de inversión u otras
entidades que no tienen la consideración de entidad financiera, y porque al garantizar la
hipoteca eventuales obligaciones nuevas entre el primitivo acreedor y el deudor, el
cesionario de una sola obligación gozaría a los sumo de una cobertura hipotecaria muy
endeble, al tener que compartir la [sic] el máximo de cobertura hipotecaria, con la
eventuales nuevas obligaciones susceptibles de integrarse en el cesto de obligaciones
aseguradas.
La regulación de una nueva figura que pretende ampliar las posibilidades de
financiación de los deudores no puede llevar al absurdo de que la interpretación registral
de una cláusula relativa a las obligaciones garantizadas obligue a las partes a constituir
una hipoteca flotante en garantía de un contrato de financiación que bajo la regulación
anterior a la Ley 41/2007 hubiese quedado perfectamente amparada por una hipoteca de
máximo.
Es cierto que la cláusula que describe las obligaciones garantizadas está redactada
de forma detallada, llevando la determinación y desglose de las obligaciones cubiertas
hasta el extremo, más eso no implica una variación tipológica de la hipoteca, antes al
contrario, debe interpretarse (en caso de que fuese necesario llevar a cabo una labor
interpretativa en profundidad) de la forma más proclive a que la hipoteca constituida
encuentre encaje en la figura pretendida por las partes
Es más, si se hubiera redactado diciendo que la hipoteca garantiza “todas las
obligaciones reguladas en el Contrato de Financiación Senior”, como es la fórmula más
habitual en el tráfico hipotecario español, la hipoteca cubriría las mismas obligaciones y
quizá hubiera accedido al Registro de la Propiedad sin ser calificada negativamente.
5. Que la hipoteca objeto del presente cumple todos los requisitos necesarios para
configurarse como una hipoteca de máximo.
Admitida pues la posibilidad de que existiendo una pluralidad de obligaciones
aseguradas (en este caso derivadas del mismo vínculo contractual) pueden éstas
garantizarse con una hipoteca de máximo y que no hay ninguna característica de la
hipoteca objeto de la presente que obligue a las Partes a configurarla como una hipoteca
flotante; ha de determinarse si en este caso se cumplen los requisitos necesarios para
ello.
De las resoluciones de la DGSJFP (Ress 2 de abril 2008 y 18 noviembre de 2022
entre otras) se infiere que los requisitos para constituir una hipoteca de máximo al
amparo del artículo 142 de la LH son dos
a) Que el contrato básico que constituye la fuente de las obligaciones sea único o
las obligaciones amparadas por la hipoteca tengan conexión causal entre sí o de
dependencia de una respecto de la otra.
b) Que el contrato básico que constituye la fuente de obligaciones esté
perfectamente determinado.

(i) el contrato básico es solo uno puesto que la hipoteca tan solo garantiza las
obligaciones derivadas o relacionadas del Contrato de Financiación Senior
(ii) Cuando la cláusula relativa a las Obligaciones Garantizadas hace referencia a
“responsabilidad derivada de un enriquecimiento injusto, daños y perjuicios o restitución”
“cualquier coste, carga, tasa, tributo o gasto incurrido” “gastos incurridos en relación con
la protección, conservación o ejecución de los derechos o intereses...” siempre se dice
que es en relación con el Contrato de Financiación Senior.

cve: BOE-A-2023-17021
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En este caso