BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de julio de 2023

Sec. III. Pág. 107677

legitimación del apoderado para actuar en nombre del titular registral resultará de la
identificación del documento en el que el titular registral haya designado al representante
o apoderado para actuar en su nombre y la correspondencia del representado o
poderdante con el titular registral ( arts. 20 y 38 LH). Pero cuando se trata de personas
jurídicas, y en particular, de sociedades, la actuación del titular registral debe realizarse a
través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas
estatutarias de la entidad, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos
conforme a dichas normas. En los casos de nombramientos o apoderamientos inscritos
en el Registro Mercantil, al juicio de suficiencia notarial se le superpone la presunción de
exactitud y validez de los asientos del Registro, que están bajo la salvaguarda de los
tribunales y producirán sus efectos mientras no se inscriba la declaración judicial de su
inexactitud o nulidad (arts. 20 CCom y 7 RRM), por lo que resulta prescindible la
expresión de quien concedió el poder, bastando con consignar la inscripción causada en
el Registro Mercantil. Pero cuando se trata de poderes o cargos no inscritos, como
sucede en este caso, no puede invocarse dicha presunción, por lo que la reseña del
documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el
título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado a su
favor (representación de segundo grado) dependerá, entre otras circunstancias, de la
validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado que se lo haya conferido
(representación de primer grado). 3. En el caso sometido a nuestra consideración se
produce una discrepancia entre la mención al tipo de órgano de administración que
otorgaba el poder y el sistema de administración de la sociedad que figuraba en el propio
documento y en el Registro Mercantil. Habida cuenta que el art. 18 LH exige la
calificación registral tanto de la validez del acto dispositivo como de la capacidad de los
otorgantes, resultó correcta la actuación de la registradora que contrastó lo que figuraba
en el Registro Mercantil, en tanto que su contenido afecta a los terceros confiados en la
legalidad y legitimidad de lo que publica. Y ello llevó a la registradora a la consecuencia
lógica y ajustada a derecho de dotar de preferencia al cargo inscrito (en este caso, más
que cargo, sistema de administración) frente al que no lo estaba, y que, sin embargo, fue
quien otorgó el documento en representación de la sociedad. Esta consulta al Registro
Mercantil y las consecuencias que resultan de la misma no queda excluida por el art. 98
de la Ley 24/2001, puesto que, a tenor del art. 18 LH, el registrador debe calificar bajo su
responsabilidad la capacidad de los otorgantes y ello incluye lógicamente sus facultades,
para cuya corroboración podrá comprobar el Registro Mercantil. 4. Como resultado de
todo lo expuesto, al no constar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento del
otorgante del poder como administrador único de la sociedad, no puede considerarse
acreditada su legitimación para representar a la sociedad, aun contando con el juicio de
suficiencia del notario autorizante. Por lo que la nota de calificación negativa de la
registradora de la propiedad de Calahorra fue plenamente ajustada a Derecho”.
En la escritura objeto de calificación comparece don A. M. G., en nombre y
representación de “Arqura Homes, Fondo de Activos Bancarios”, ejerciendo dicha
representación en su condición de apoderado de la sociedad “Aelca Desarrollos
Inmobiliarios, SL”, en virtud de escritura de poder autorizada el día 9 de septiembre
de 2020 por el notario de Madrid, don José-María Mateos Salgado, protocolo 4500. A su
vez, ésta última sociedad es apoderada de la primera en virtud de escritura otorgada
ante el notario de Madrid, don Manuel Richi Alberti, el día 5 de junio de 2019,
protocolo 1793, no constando quién o quiénes son los poderdantes de dicho poder o sin
que se acredite su inscripción en el Registro Mercantil. Conforme a la citada sentencia
del Tribunal Supremo, el notario al emitir el juicio de suficiencia de las facultades
representativas de un apoderado de una sociedad deberá indicar el nombre de la
persona que otorgó el poder, su cargo social o de representación y la inscripción de éste
en el Registro Mercantil (cfr. arts. 20 Código de Comercio y 7 del Reglamento del
Registro Mercantil).
Por los referidos hechos y fundamentos de derecho, se suspende la operación
solicitada en cuanto a los defectos señalados al principio de esta nota.

cve: BOE-A-2023-17019
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Núm. 175